政策‧正察:重推租置計劃 一舉多贏

2021-02-23
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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文:團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺

團結香港基金最近公布了委託嶺南大學公共管治研究部進行的電話調查。調查發現超過七成受訪者同意重推租置計劃,讓公屋租戶以市價百分之二十至百分之五十購入公屋單位。當中,調查顯示超過九成公屋租戶及近七成私樓業主支持重推租置計劃,足證重推租置計劃不會引發私樓業主「眼紅」。研究團隊對調查的結果不感到絲毫意外,因我們歷年來的研究發現,租置計劃確實可以帶來種種好處,當中以下四點最為顯著。

藏富基層 縮窄貧富差距

第一,出售公屋有助縮窄貧富差距,讓基層家庭借助資產升值獲得財富增長。眾所周知,香港的貧富懸殊問題非常嚴峻,根據瑞信出版的《環球財富報告》,香港最富有的1%人口,便擁有全港53%的財富。問題的核心在於,香港的置業率一直在五成上下徘徊,隨著樓價上漲,「擁有物業」與「沒有物業」兩個階層的財富鴻溝日益擴闊。問題的核心在於,香港的置業率一直在五成上下徘徊,隨著樓價上漲,「擁有物業」與「沒有物業」兩個階層的財富鴻溝日益擴闊。

重推租置計劃給予八十萬居住在公屋的基層家庭以低廉價錢購買其居住單位的機會,如同釋放大量潛藏於公營房屋的財富,並轉移予基層,讓他們可以借助樓價上升來達到資産升值,改善生活條件。

由無到有 釋放土地價值

第二,重推租置計劃能將原本潛藏在公屋的土地價值完全釋放,相當於為全港七百五十萬人每人創造近六十萬財富。事實上,對公屋租戶而言,由於公屋單位並不能自由交易,價值很低;對港府而言,出租公屋單位不僅不能收回建築成本,每個月的租金收入亦不足以應付單位的維修成本。但若公營房屋單位能在公開市場上自由交易,超過四萬億港元的土地價值則能够被釋放出來,相等於2019年本地生產總值的1.5倍,並勝過香港全部外匯儲備。

充實庫房 加強社會建設

第三,重推租置計劃可大大減輕港府財政負擔,節省的支出還可作完善社會保障制度之用。由於公屋建設、維修費用龐大,加上單位以遠低於市價的租金出租,按現值推算,港府要爲每個公屋單位提供大約兩百四十萬港元的資助,長遠爲港府帶來沉重的財政負擔。

對於港府而言,出售單位自會帶來額外收益。假設將單位定價為兩百萬港元,祇需出售現有公屋單位的一半,即近四十萬個單位,就能獲得八千億港元收入,相當於現時港府財政儲備總額!尤其在新冠疫情重創香港經濟、年度財政赤字擴至三千億情況下,這筆收益就無異於及時雨。更何況,有關收益亦可用於興建更多公營房屋、加強社會建設、完善教育及社會保障制度等,讓全民受惠。

善用資源 紓緩房屋短缺

第四,重推租置計劃可以提高公營房屋資源的使用效率,中短期內紓緩房屋短缺問題。實證研究發現,租置計劃單位的業主家庭,其平均住戶人數為3.4人,比一般公屋租戶的2.9人為高。按此推算,若現存的出租公屋單位全數出售,將可在不興建任何新單位的前提下,額外容納超過十六萬人口。這相當於一下子增建了逾六萬個公營房屋單位,幾乎等於過去三年的總公營房屋單位建設量。

以上四點力證租置計劃實是一舉多贏的方案,不僅能夠幫助基層成為業主,令他們「從無變有」,港府亦能因出售現有公屋單位而得到額外收益,紓緩疫情對經濟帶來的衝擊。希望港府能夠急市民所急,滿足基層公屋戶渴望已久的訴求。

 

 

 

延伸閱讀
  • 屋邨住戶老齡化的問題必須得以正視,房委會作為香港最大住宅物業的業主,擁有約80萬個出租公屋單位,在配合「居家安老」的政策上須擔當重要的推動角色。

    招國偉  2021-09-06