政策‧正察:土地供應越來越緊張,賣地計劃出現「三低」現象?

2021-03-29
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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文:團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、高級研究員潘灝儀

香港的土地供應日漸緊張,分析今年的土地供應情況,發現官地佔比、有規模的地皮佔比以及熟地佔比三者皆低。出現「三低」現象,反映政府手上的土地彈藥已所剩無幾,供應腳步浮浮,短期內亦難有轉機。

賣地計劃出現「三低」現象

政府在二月發佈的2021-22年賣地計劃,預計來年的潛在土地供應將可達到16,500個單位,驟眼看比政府的私樓供應目標12,900個單位高,但最終埋單計數時能否達標仍是未知之數。今年的賣地計劃呈現「三低」格局,預示未來的私人住宅土地供應將會買少見少。

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廣播道教育電視中心納入賣地表(香港電台圖片)

第一低是官地的佔比低。賣地計劃中官地的比例在過去數年穩步下降,由2016-17年度的72%下降到去年的34%。賣地計劃當中的官地伙數亦創10年新低,15幅官地只能提供6,000個單位。

第二低是有規模的地皮佔比亦算低。在賣地計劃中的15幅官地中,有近8成皆是「蚊型地」,即有12幅只可提供少於500個單位,當中更有6幅只可提供少於100單位。

第三低是熟地的佔比低。在15幅官地中,有4幅尚未完成改劃程序,加上三個鐵路物業發展項目中有2幅尚未完成改劃程序,今年的賣地計劃中至少有6幅土地尚未完成改劃程序,比去年大增一倍。

短期措施日益困難

政府由7年前提出的210幅改劃地,到去年的焦點慢慢轉移到棕地羣及市區寮屋重建,再到今年開始提出政府、機構或社區用地(GIC)「一地多用」,可以見到政府在短期措施方面真可謂翻箱倒籠、扭盡六壬。惟自自2013年起,容易改劃的地皮早已完成改劃,剩下的算是「籮底橙」。因此短期覓地將會「越揾越難」、「越難越揾」。縱然如此,在古洞北、粉嶺北及東涌東等新發展區尚未能夠大量供應地皮前,短期內政府仍然只能依賴重新規劃及發展已有土地作住宅用途。

土地供應越來越「虛」,是因為在過去20年香港並沒有進行大規模的土地開發。要擺脫現在的困局,長期的大型造地計劃必須盡快落成。來年賣地計劃公佈古洞北/粉嶺北的首幅私營房屋土地可以如期招標,算是驚喜。另外洪水橋/厦村、元朗南及東涌東填海等計劃亦於財政預算案中亦報告如期進行中,階段性成果而言算是順利。但上述的新發展區現在都主力進行第一階段的工作,多數的房屋供應將會來自第二階段甚至是第三階段。因此,新發展區的糧倉效應如要見到真章,政府就必須加快取得第二階段撥款的進度,令到供應的「大數」能盡快成真。

 

 

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