招國偉:支持推行劏房租管 措施力度有待加強

2021-04-01
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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政府於去年4月成立了「劏房」租務管制研究工作小組,負責就香港的「劏房」狀況向政府提交報告,以及就應否對「劏房」進行租務管制,並探討其可行的方案。工作小組剛向政府提交了報告,原則上認為政府應對「劏房」實施適當的租務管制,以保障基層市民的租住權益,筆者對此表示支持,但部分建議措施保障力度仍顯不足,期望政府在全面接納研究報告的同時,進一步加強保障措施的力度。

就劏房規管的範圍方面,工作小組建議規管的範圍應相對廣泛,盡可能涵蓋各類「劏房」,以致更多「劏房」租客能受惠於建議中的租務管制,是值得支持的。即如寮屋、天台屋以及工商廈的劏房,涉及住宅用途的均受到規管,可避免產生漏洞,業主因而規避,衍生更多問題。

在訂立標準租約方面,工作小組建議制訂載有強制性條款的《標準租約》,當中列明包括但不限於:租賃期、收取及發還按金、攤分收取公用設施費用的方式、單位內的裝置維修責任等,若業主違規,即屬犯罪並可處以懲罰,進一步釐清了業主與租客之間的權責,保障了雙方的權益。而在收取水電費用問題上,工作小組建議讓「劏房」業主與租客自行討論和協定一套合適和可接受的分攤方法,以杜絕濫收水電費等不公義的行為,筆者支持有關建議,但措施針對收取水電費的方式只屬權宜辦法,長遠來說,應要求從事劏房租賃的業主,須為單位安裝獨立的水錶及電錶,並成為出租單位的基本裝置,以最終達到「用者自付」的公平原則。

而在續租權保障方面,工作小組建議租客可有權續租一次,享有最長為四年的租住權保障。筆者支持工作小組提出恢復續租權保障的建議,但認為力度仍不足夠。截至去年12月底,公屋平均輪候時間上升至5.7年,接近「六年上樓」的景況,而根據研究報告中,有48.4% 的受訪住戶正申請公共租住房屋,更有50.1% 住戶在現時的「劏房」居住時間多於3年,這反映出不少基層市民需要租住劏房至上公屋這段期間,居住「劏房」時間較長,穩定的「劏房」居所對於基層租戶是相當重要的,建議政府考慮延長續租期至最長6年,採取「2+2+2」的方式,即每兩年為一個租賃期,租客可有權續租最多兩次,加強續住權的保障。

對於續租租金的規定,工作小組建議對原有的受規管租賃與續租後的受規管租賃之間,租金加幅設置上限,建議以差餉物業估價署發佈的私人住宅租金指數為基礎,並設15% 的加租封頂上限,以較低者為準。研究報告列出了過去23年以來,差餉物業估價署發表的私人住宅租金指數,當中有9年錄低跌幅,而有14年則錄得加幅,而當中有一半年期更錄得加幅超越15% 的封頂上限。就加租封頂上限,政府可參考現時房委會的公屋租金調整機制中,設10% 的加租封頂上限機制,進一步保障基層市民免受加租的沉重壓力。

對於「起始租金」方面,工作小組認為,制定既客觀且易於施行的機制,以公平地決定業主可收取的最高起始租金並不可行,現時不會作出相關規管,筆者對此表示失望。明白到現時缺乏「劏房」租賃市場的整全資料,制定客觀公平的最高起始租金存在不少的挑戰,但日後透過訂立《標準租約》,業主須向差餉物業估價署提交受規管租賃的資料,相信能有助於政府研究「起始租金」的措施。「起始租金」應保留作為較長遠的選項,而非全盤否定,政府日後在檢討租管措施時,應考慮制定「起始租金」,填補政策的漏洞。

最後,工作小組建議設立「劏房」租金資訊平台,讓公眾更容易查閱關於「劏房」租務市場的資料,相信透過更多租務資訊的提供及流通,讓基層市民能夠選擇適合及可負擔的住房,期望政府接納建議,盡快設立及啟動有關平台工作。

隨着公屋輪候時間持續上升,基層市民住屋問題水深火熱,工作小組亦因應社會普遍期望加快完成研究,亦提前於3月底前向政府提交報告,這點值得支持,期望政府盡快啟動立法工作,爭取於今屆立法會會期完結前,完成相關的立法事宜,加強對基層市民住屋的保障。歸根究底,恢復「劏房」租務管制措施只是治標的方法,治本,仍然是致力增加公營房屋的供應,讓基層市民加快上樓,改善居住環境。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 
延伸閱讀
  • 租客的租住權保障不足夠,單靠市場自行改善根本不可行,透過實施租務管制,可令租務市場能撥亂反正,朝着平穩的方向發展,對租客及業主也是有利的。

    招國偉  2021-03-10