政策‧正察：私樓土地稀少 樓價高踞不下
文：團結香港基金執行總編輯廖美香
無殼蝸牛慨嘆問：「私樓仍有入市時機？2019年社會運動，由去年至今疫情肆虐。無論香港陷於政治動盪、經濟衰退，甚至世紀大疫症，樓市總是居高不下。」最新中原城市領先指數(CCL)是180.19點，比2019年五、六月間歷史高位 188.95 點，相距並不遠。壞消息出盡，樓價依然高踞堅挺，不少人想到本港對私樓的剛性需求，但未必知道這是供應嚴重不足所致。
沒有麵粉，哪有麵包？
團結香港基金剛出版《只爭朝夕解土地「三低」死結 雷厲風行破供應「乾涸」困局》。研究指出，香港土地已呈「三低」：「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結之中。由於土地稀缺，房屋供應便難以充足；這正好比喻為，沒有麵粉，哪有麵包？港人住屋因此要愈住愈細，且愈來愈貴。
香港長期缺乏大型土地開發計劃，「熟地」變得稀珍，可供建成私樓的土地極為有限。報告指出，2020/21年度的私樓供應量為13,020個，比2017/18年度「熟地」供應高峰時的25,500個，僅得一半。
除了土地量「少」，可供賣地的面積也「小」。可提供興建少於一百個單位的「蚊型地」，於2015/16年度僅佔一成，2021/22年度佔四成，乃九年來的最高紀錄。今年賣地計劃中，「蚊型地」有位於工業區內只建90個單位的小面積地盤，甚至有位於陡坡上只建50個單位的小面積地盤；至於能供應500個單位或以上的發展用地佔比，已縮至不足二成。
至於私樓落成量，報告預計未來五年(2021至2025年度)的每年平均供應量為15,000個，較2020年實際落成量20,900個減少28%。放眼更長遠的2026至2030年，基金會預計，每年平均供應僅有12,000個私樓單位，比2021至2025年間，減少兩成，也比《長策》年均目標12,900個單位為少。
加快拓展新發展區
如要達成《長策》每年私樓落成目標，政府需要設法令發展區及鐵路項目提前一年完成，並期望每年私樓較現時增加 5%。按研究團隊計算，過去八年私樓供應量短缺20,500個，對比《長策》預計的住宅需求，共短缺大約相當於1.6個太古城的規模。
展望未來，私樓住宅土地主要來自三個新的發展區，即是東涌東新市鎮擴展、古洞北及粉嶺北，以及洪水橋。政府須致力為正在規劃程序中的私人項目重新檢視審批制度，並簡化繁瑣程序，以加快私人住宅土地的交付。土地及時提供，興建樓宇的速度加快，樓宇供應才可以充足。所謂「安居樂業」，正是港人內心所盼。
