陳志豪:香港住屋問題恐怕進一步惡化

2021-05-21
陳志豪
香港青年時事評論員協會副主席、青研香港召集人
 
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今年以來,隨著新冠疫情緩和、經濟回穩、股市暢旺、超低息環境持續、一手單位供應量低企,種種利好因素疊加起來,推動樓價重拾升軌。依據差餉物業估價署的私人住宅售價指數,本港樓價自去年12月始經已連升3個月,累積升幅超過2%,而依據公開資料推算,樓價指數於4月仍然會錄得升幅。 

再拉遠一些,現時的樓價指數較林鄭月娥特首上任之初增長了約13.5%,至於近年很受港人注視的Demographia《全球樓價負擔能力調查》,2020年香港房地產價格中位數對香港家庭入息中位數比率達20.7倍,較之於2017年的19.4倍,在香港購置房屋及供樓的負擔壓力亦有所上升。 

住屋是港人重視的一大民生問題,「置業」更是眾多市民的人生目標與夢想,於是,有人以樓價有否下跌來評價林鄭月娥特首房屋政策的成敗,卻實屬捉錯用神了。事實上,回顧一下林鄭月娥特首上任以來的房屋政策,不難發現壓抑樓價絕非現屆政府的房策目標。 

甚至乎,運輸及房屋局於2018年決定將公私營房屋供應比例調整至7比3;10年總房屋供應目標由2016年的46萬個減少至2020年的43萬個;10年私樓供應目標由2016年的18萬個減少至2020年的12萬9千個;林鄭月娥特首於2019年決定放寬1,000萬元以下的樓宇按揭等,客觀的政策效果便是壓縮了私樓的長遠供應量,為樓價提供支撐及刺激的利好作用。說實話,如非2019年的黑暴亂局,以及新冠疫情持續困擾香港,4年下來,樓價指數豈會僅僅上升13.5%?隨著黑暴經已大致平息,新冠疫情逐漸受控,倘若內地對香港恢復正常通關,在其他因素不變的情況下,樓價再度爆升是可預期的。這也解釋了為何近月樓市的交易量及成交金額急遽上升。 

筆者認為,林鄭政府房屋政策的一個秘而不宣的重要方向,是在不損害逾百萬名業主利益的前提下(當中很大一部份業主是公務員),把私樓市場與公營房屋市場完全分割開來,對私樓價格採取幾乎不干預的放任狀態,專注透過大幅增加公營房屋供應(包括居屋)以處理更廣大基層市民的住屋需要。 

可惜的是,縱使林鄭政府以犧牲私樓供應來增加公營房屋供應,公屋輪候時間仍然不斷上升,最新的平均輪候時間已達5.8年,創22年新高。畢竟,當私樓價格不斷上漲,市民距離置業目標愈來愈遠,自然會有更多市民選擇申請公營房屋,產生了一個本想增加公營房屋供應以縮減申請輪候時間,卻由於私樓供應也大幅減少了,最終更多人申請公屋,導致輪候時間進一步延長的結果。更何況,比較一下2020年和2016年的《長遠房屋策略》報告,會發現雖然香港的公屋輪候時間愈來愈長,但政府在2020年至2025年期間計劃興建的出租公屋單位數量竟然較2016年至2021年期間計劃興建的出租公屋單位數量還要下降。 

人的行為是會受到預期所左右,數據是會說話的。私樓價格急漲,市民的置業夢愈來愈渺茫,公屋輪候時間愈來愈長,與預期房屋供應將減少,包括私樓及公屋供應下降絕對有關係。而且,隨著未來幾年的供應量下降,住房問題更可能會進一步惡化。究竟現屆政府對改善市民的住屋問題有多大決心呢?難怪中央官員也特別關注香港的住屋問題了。 

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

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