汪敦敬:以「龍市理論」推演樓市前景

2021-06-07
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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去年9月,樓市數據反映我的「龍市理論」在經過了兩年的暴動和疫情之後,有關理論仍然是經得起考驗,而且即將進入樓價上升軌道,所以我在當時出版了《龍市樓論》這本書,列舉完整數據,推演上升時間表。

樓市後來果然在今年一月開始了圖表技術分析的「上升通道」,樓價進入了有力上升的時段,一直去到4月12日我們正式向公眾發表了「確立龍市一期」,這階段會證明了樓價會有一段時間是在上升階段,而且會在較短時間內樓市會提速上升,然後超越上一個樓市頂峰。

我認為最快6月尾,最遲9月尾前,三大住宅的樓價指數,即差餉物業估價署指數、祥益指數及中原指數,將會全部破頂,雖然這一天未正式來臨,但是市場都普遍認同這個趨勢,而更多人問的問題就是,破頂之後的樓市走勢會如何,我想在此分享一下過去龍市一期及二期反映的升跌經驗。

當樓價平頂上一個頂峰後,到達新的龍一頂的時長,過去最長可達21個月,最短可為零(遇上暴動),平均14個月左右。

至於平頂之後的樓價升幅,看回數據,2019年之前的平頂後至新的「龍一」頂升幅由24%至31%不等,平均預28%升幅,當然樓價可升可跌,沒有「龍市一期」(上升週期)就不是「龍市」,但是沒有「龍市二期」(樓價調整週期)也不是「龍市」,也根據近十年數據,新的「龍一」完結後,樓價都會調整5%至11%左右。

我想提醒各位,過去兩年是一個「百年不遇」的亂局,所積聚的購買力可能令到過去十年的經驗不能作準,只能作基本的參考,最重要的就是積聚的購買力並不單只這兩年,換樓人士因樓市辣招而積聚的購買力是數以十年計,而因移民潮引起的「取捨效應」亦是巨大的,所謂「取捨效應」即是有人在考慮移民之下去決定賣樓移民,但亦會有另一班人在決定不移民之下,因此而去做一些置業打算,這個新常應很多人都忽略了。

很多人誤會「龍市理論」是唱好樓價的,但其實「龍市二期」正是描寫樓價調整的時候,希望評論者好好參閱我的理論。

 
文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 
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  • 在首置買家而言,不要因名人效應及羊群心態左右自己入市的決定,必須充分了解自己財政能力、自己的需要及置業的目的作充分的了解,其他人入市的決定只可作部分參考,不要本末倒置。

    潘達恒  2021-06-02