楊丹旭:「金九銀十」冷颼颼

2021-09-13
 
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內地各地秋意漸濃,房地產市場本該迎來傳統的「金九銀十」,可如今卻颳起冷風。

一則深圳房地產市場「涼涼」的消息,過去幾天在各大財經媒體刷屏。據報道,深圳二手房上個月的成交量只有2043套,同比暴跌近八成,創下10年新低。這已是深圳二手房成交量連續五個月下跌。

深圳曾是內地房地產最火爆的城市之一,當地房價節節攀升,尤其是最近幾年,深圳黃金地段的房價更是直逼香港。

從賣方市場變成買方市場,火熱的深圳樓市開始退燒,並非無跡可尋。且不說全國性的房地產調控政策,今年以來,深圳官方對當地的樓市也是接二連三祭出重拳。

今年2月,就在樓市沸騰的關口,深圳成為內地第一個「吃螃蟹」的城市,推出二手房成交指導價機制。官方公布的指導價,雖然只發揮「指導」作用,最終的成交價仍由買賣雙方商決,但有了指導價,買家和賣家的心理預期都會受影響。

更大的威力在於,新政策還規定銀行得以官方公布的二手房指導價,作為發放貸款的依據。換句話說,只要指導價低於售價,買家的貸款能力就會受限。難怪有輿論形容,這等於變相把二手房納入了政府的定價體系,一下子點中了炒房的「死穴」。

深圳今年7月出台的「大學區」制度,也給火熱的二手房澆了一盆冷水。當時有消息稱,曾在今年初曝出每平方米32萬元(人民幣,下同,6萬7000新元)天價學區房的片區,一下子成為「重災區」,有業主降價數百萬元都沒有人接手。

深圳的這股冷風會持續多久,會不會刮到更多城市,還很難說。不過,今年的內地樓市不再有「金九銀十」,應該會是大概率的事。

內地高層在2016年底提出「房住不炒」的屬性後,高房價這座「大山」的壓力在大多數內地民眾看來並沒有減輕。在推動共同富裕的背景下,多年來瘋狂造富的一些行業都面對嚴格審視,曾經是資本狂歡舞台的互聯網行業、動輒出現上億元片酬的娛樂圈,都在最近的整肅中成為打擊對象。而一直在拉大貧富差距的房地產市場,恐怕也是官方要極力防範的共同富裕風險點。

今年以來,內地各地密集出台房地產調控措施,遏制疫情後這一波房價漲勢。據中原地產研究中心統計,今年首七個月,內地房地產市場調控次數累計多達352次,平均每月有超過50次調控;8月上半月,各類房地產調控政策累計超過30次。

內地房地產政策經常收收放放,但近期一再加碼的調控措施,以及住房和城鄉建設部副部長倪虹上月底在一場發佈會上做出的「督促城市政府不把房地產作為短期刺激經濟的手段」表態,都顯示調控房地產行業的態度仍然堅決。

官方與房地產市場的博弈,最近也引發一些樓市調控會不會矯枉過正的擔憂。野村證券首席中國經濟學家陸挺上月底在一篇報告中提出,內地前所未有的收緊房地產行業政策、遏制房價決心,可能成為內地的「沃爾克時刻(Volcker Moment)」。

什麼是「沃爾克時刻」?1970年代末期,美國面對嚴重的通貨膨脹問題。時任美聯儲主席沃爾克為遏制通脹,採取激進的加息措施,導致失業率飆升,美國經濟在1980年至1982年陷入大幅衰退。

陸挺指出,內地已把遏制房地產泡沫上升至國家戰略層面,直接出手干預房地產信貸供給,且幾乎沒有撤回相關高壓舉措的迴旋空間,市場應當準備好迎接比預期嚴重得多的經濟放緩、更多貸款和債券違約,以及潛在的股市動蕩。

官方對房地產市場的調控,已經顯現連鎖反應,例如,去年出台的房地產企業融資「三道紅線」給房企套上負債率的「緊箍咒」,包括恆大在內的一些房企,接連因踩到「紅線」陷入債務困境,爆雷風險陡升。

內地房地產市場發展到今天,早已與內地經濟、社會的方方面面深度綁定,成為一個利益共同體。地方財政收入高度依賴土地財政;銀行得擔憂房地產泡沫破裂引發金融風險;大量把房地產當做發財工具、負債投資房地產的人,身家財產都與樓市緊密掛鉤。

說房地產動蕩會讓內地陷入「沃爾克時刻」並不誇張,但對決策者而言,如果不犧牲一部分經濟增長的穩定性,壓在民眾身上多年的「大山」恐怕就移不走,共同富裕路上的荊棘也掃不清。別忘了,沃爾克當年遏制通脹,也為美國經濟在1980年代和1990年代的長期擴張奠定了基礎。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《聯合早報》

 

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