施永青:應如何制定舊區重建的強拍門檻

2021-10-11
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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樓齡達50年或以上的樓宇在過去10年由3,900幢急增至8,600幢,如果重建的速度不加快,往後這類樓宇的數字將增加得更快。

樓齡過50年之後,樓宇就會老化,牆壁開始有裂縫,石屎容易剝落,電線容易短路,水喉時常漏水,電梯需要大修,若是管理不善,樓宇很快會變得不宜居住。香港要保持大都會的風貌,應加快舊區重建,以讓香港人可以住得安全些,住得體面些,住得健康些。

然而,香港舊區重建的進度十分緩慢,樓宇老化遠快過樓宇更新的速度。出現這種情況的原因主要有兩個方面:一是這類樓宇的地積比率大多已用盡,重建亦沒法建出更多的面積,導致參與重建的地產商缺乏利潤誘因。二是香港的物業業權分散,若要發展商收購齊所有的業權才可以重建的話,難度極高。

第一個問題已在上一篇文章中討論過,今次主要討論第二個問題。

對第二個問題,現時的做法是:發展商先得自行向個別小業主洽購,待收購夠八成或以上的業權後,才可以透過公開拍賣整塊地皮所獲得的價錢,按現值的比例分配給原先不願出售的業主,法例規定小業主不可拒絕這個經公開拍賣所得出來的價錢。

這樣做的理據是,公開拍賣所得出來的價錢可視作為一個公平合理的市值。至於按現值的比例亦不是由發展商自行訂出,而是由測量師作出的專業估價,小業主若不認同,還有公平的上訴機制。

有了這個強拍機制之後,舊樓被成功收購重建的案例略有增加,但相對舊樓老化的速度,依然是少得不成比例。所以特首在今次施政報告裏提出,要研究降低強拍門檻,以加快舊樓重建。

特首在施政報告裏並沒有言明將如何降低強拍的門檻。市場預期最大的可能是會讓發展商以後不用購足八成業權也可以強拍。譬如,收購夠七成業權就可以強拍。如此,當可以大大降低發展商參與重建的難度。

七成不是一個小的比例,若果有七成業主都肯接受發展商開出來的價錢,足以反映發展商的開價有一定的合理性。發展商不會刻意不收購其中某些單位,搞到要強拍的主要原因,通常都是因為有部分小業主要價過高。發展商對強拍的態度,大多是可免則免。

我個人認為,強拍的門檻可以因樓齡有別,40年以下的樓,可要求發展商自行全面收購;40至49年,非收購足九成不可。50至59年要收購約八成;60至69年才只需收購七成。至於70年以上的,收購夠六成也可以。這樣,舊區更新的速度,一定可以大大提高,香港的城市面貌當可大幅改善。

 

 

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文章原刊於《AM730》

 

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    梁和  2021-03-29