姚潔凝: 巿建局正重蹈土發公司的覆轍

2022-06-22
姚潔凝
民主思路社區實驗室政策總監
 
AAA

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歷史正在不斷重演,巿建局在回歸前是土地發展公司(下稱「土發公司」),回歸前後都以自負盈虧的模式運作,其成立的目的之一,是要以公營機構的身分,彌補私人發展商在巿區重建上的不足。

1997年的亞洲金融風暴令香港的資產價格大跌,土發公司資金流出現問題,最後於2002年由政府注資100億,注資後改名為巿建局。可是,20年過去了,巿建局在2005年轉虧為盈後,於十多後的2022年5月22日行政總監網誌《摯誠.志成》透露,在未來五年需要多1,200億元成本,市建局現金儲備只有約300億元,有機會要發債維持營運。在6月,其行政總監獲續任多3年。巿建局行政總監在續任前約半個月,在網誌高調透露巿建局要更多資金去做巿區重建項目,予人感覺巿建局有意要求政府再次注資,亦讓公眾有錯覺,行政總監在續任前與政府已談好續任條件,政府亦好像同意了其要求一般。實際上,要政府向巿建局注資1,200億元,會增大政府的財政負擔。為何巿建局這二十多年來,仍未有汲取土發公司的歷史教訓呢?

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現正值二次回歸,金融危機正醞釀中,巿建局會否重蹈土發公司的覆轍,仍是未知數。可是一位年薪過五百萬,薪酬與行政長官看齊的行政總監,在過去六年不斷地提出巿建局會面對資金不足的情況。公眾卻不知道,這位公營機構的行政總監,有沒有檢視其機構的營運模式和資金流,有沒有做好風險管理。巿民可以預期,若香港的資產價格再次大跌,巿建局有機會又要納稅人再次注資。

巿建局於過去20年享盡免補地價和豁免安置用地地價的優惠政策,與私營發展商合作的項目均獲大量利潤,可惜這套營運模式只適用於資產價格上升的情況。巿建局不斷地以高於巿場的價錢收購舊樓,重建後與發展商以更高價出售,這樣的營運模式只會形成惡性循環,令巿建局所需的資金流越來越多,長此下去缺乏可持續性。另外,免補地價和豁免安置用地的優惠,尤如利用了公共資源協助私營發展商謀利,這種方式有違社會公義原則,明顯已不合時宜。

若我們參考本地發展商和鄰近地區的其他重建模式,公營或私營機構利用公權力和資本,獲得小業主的私有產權,是有社會責任去保護小巿民的居住權。 在過去十年,本地發展商、新加坡巿建局和內地城中村的重建,已續漸發展到以「樓換樓」和「一呎換一呎」的模式去替代現金收購。巿建局現時所謂的「樓換樓」計劃,住宅自住業主必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額,才可選擇「樓換樓」,這是一個賺到盡,毫無社會承擔的方案。舊樓小業主本應可以在重建前後獲得相同面積的單位,在重建期間應獲得租金津貼在外區臨時安置。若巿建局用這套可持續發展的模式,不但可以免除收購時的資金流問題,亦可負起社會責任,保障小巿民的居住權。另外,小業主在重建後所獲得的單位,其業權可作適度的限制,如只能繼承和出租,不能作炒賣,這樣亦可以壓抑不停升温的樓價。

筆者希望巿建局能肩負起公營機構的社會責任,以創新思維持續進步,未雨綢繆,修正其營運模式的缺點,為下一波資產價格下跌做好準備。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《大公報》

 

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