寒柏:建屋大計應先聚焦「造地」

2021-11-01
寒柏
學研社成員
 
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行政長官林鄭月娥在最後一份施政報告中,終於聚焦房屋政策問題,除了開發新界北之外,還會在未來10年內興建大量公屋,以解決基層市民的「劏房」及「籠屋」等問題。

儘管今年的施政報告把重點放在建屋上,但總是讓人有一種教人不踏實的感覺。除了是林鄭對長遠的願景着墨較多,但中短期的措施沒有新意之外,施政報告中只說明政府已找到興建公屋的足夠土地,但其餘的諸般長遠規劃,港府依舊要先循不同途徑找土地,明顯不是立刻可以啟動的項目。此外,雖然收入較低的基層可望「上樓」,但港府仍欠缺一個周詳的房屋政策,以解決青年人及中產的住屋問題。

土地供應不足,所有房屋政策只會把問題進一步惡化
筆者認為,港府如要真正解決本港房屋供應短缺之問題,應該先聚焦「造地」。我們要盡快把所有「造地」的障礙掃除,才可以解缺房屋供應短缺之情況:

林鄭曾表明,現屆政府在房屋供應上已交出亮麗成績,能夠做的都做了,只是本港土地供應不足,所以才沒有配合。這種把「土地」和「房屋」分開來說的講法,完全是誤導的。現屆政府的最大問題,就是只在短缺的土地上「反來覆去」的「小修小補」,從沒有解決過根本問題。土地供應被人為地抑止,如何興建足夠的房屋?怎樣「鋪橋搭路」?還談甚麼社區公共設施?還講甚麼長遠規劃?

為何「出售公屋」的建議完全不可行?因為港府連現有的公屋也不夠,市民平均輪候時間差不多達6年之久。如果我們把港府僅餘的公屋都讓居民出售,基層輪候公屋的時間豈非更久?還談甚麼「重建市民的置業楷梯」?這豈不是只把港府珍貴的土地及公屋資源賤賣給市民?即變相讓市民賣樓大賺後,再把錢送給私樓發展商?

為甚麼「臨時房屋」的政策效果不顯?一來,港府居然要用上9個月時間才能興建只幾層樓高的「臨時房屋」。二來,港府想盡辦法後仍只能興建3萬個「臨時房屋」單位,根本只是寥勝於無,對抒緩房屋短缺及公屋輪候時間太長的作用不大。

每當我們大談重建「居屋」時,很多發展商都是嗤之以鼻,認為這是「政府與商界爭利」。但想深一層,如果港府可以提供大量的土地興建居屋及私樓,又有多少發展商會反對呢?除了靠囤地自肥的少數大發展商之外,中小型發展商卻可以立刻增加了發展及壯大的機會,何樂而不為?港府如增加土地供應,全方位的引入自由競爭,不是可以使香港房地產市場更活潑嗎?

為何「首置盤」雷聲大、雨點小?其實與「居屋」一樣,港府的土地供應嚴重短缺,只能提供少量的「居屋」或「首置盤」給予合資格的港人。這明明是提供給市民的「福利」,但卻因供應太少而只能以「抽簽」方式進行,變相成為「抽獎」,形成非常不公平的局面,亦無助解決全港青年人及中產的置業困難之局面。

港府和金管局早已作出一系列的措施遏止樓市「炒風」,又為何作用不大呢?

港府大幅增加印花稅,雖然可把市場內實力較弱的「炒家」趕出場,但土地嚴重供應不足下,始終沒有太多新樓落成。在房屋供應嚴重短缺下,發展商及投資大戶始終立於不敗之地。樓市升幅可能被拖慢了,但最終樓市依然在高位徘徊並穩步上揚。港府增加印花稅,其實只是把「炒家」的利潤全數撥給發展商及投資大戶而已,對真正用家的幫助不大。

為何金管局限制市民置業的樓貸成數,也無助解決問題?因為房屋供應始終不足,金管局限制了樓貸成數,還要為準業主進行「壓力測試」,其實只會使絕大部份市民更難「上車」。在房屋供應嚴重不足的形勢下,樓價有「萬年不倒」的情況,即連專業人士也難以「上車」。每當港府把「上車盤」的門檻提高,所有「上車盤」的樓價都會根據門檻而大升。無論如何,這表面上為了遏止炒風的「壓力測試」,在樓宇供應沒有大幅增加的情況下,只會使市民「上車」更艱難。

金管局還限制了發展商的「建築貸」成數。但這有效嗎?全港最大的發展商,都可以透過銀行銀團貸款、發債及發行股票等拿到大量流動資金。只有實力較弱的中小型發展商真正需要專款專用的「建築貸」。在無法大幅增加房屋供應的大前提下。金管局的措施,只能把實力較弱的中小型發展商進一步趕絕,並最終把所有商機都自動撥給大型發展商而已。

值得一提的是,金管局的措施除了是希望遏止「炒風」之外,還希望可透過一系列的措施使香港銀行體系更穩定。銀行限制了中小型發展商、投資者及用家的貸款成數,並要求借款人要通過嚴苛的壓力測試,是希望萬一樓市逆轉時。借款人仍有足夠的收入、流動資金和財力去支撐貸款。這些措施雖然可以使銀行體系更安全及穩定,但想深一層,在土地及房屋供應嚴重不足的情況下,這些做法只會使所有業主的持貨能力大幅提高,並進一步鞏固了樓市泡沫,使「階級固化」的情況更嚴重。全港業主的樓貸成數都不高,又能通過壓力測試,在新樓不多的情況下,樓價只會不斷創新高,又怎會下調呢?青年人和中產又怎能「上車」?社會各階層又如何向上流?

總的來說,在土地供應被人為地抑制之情況下,所有房屋政策及諸般逆周期措施,都只會使「貧者越貧、富者越富」,最終教全港市民的資源都集中在寥寥幾個大財團手上。

解決房屋問題,應從「造地」開始
港府要真正解決房屋短缺問題,根本不應該捨本逐末的亂搞房屋政策;最根本的辦法,就是要先重建港府的「造地能力」。因此,現在最當務之急的應該是大幅修訂《保護海港條例》、《效野公園條例》、《土地收回條例》、《舊樓重建條例》及《新界土地條例》等等,並把所有窒疑港府「造地」的障礙完全掃除。

有人會反駁,認為如此激烈的做法,只會使樓市大跌而市民怨氣衝天。但大家不妨想深一層,只有港府重奪「土地權」,商界才會真正的規矩起來;只有「造地權」牢宰掌握在政府手上,港府才有條件真正做到長遠規劃及中短期的市場調節。港府重掌「土地權」,才是最溫和及正道的做法。

至於樓價會否下跌的問題,筆者反問,如果在可見將來樓價依然大升,下一代的置業問題怎辦?香港又如何開展新產業?我們又憑甚麼融入大灣區?


寒柏,從事金融業,自由撰稿,醉心武俠小說創作;近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集:武學篇》和《金庸雅集:愛情、影視篇》等等。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 

 

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  • 新冠疫情已常態化,對經濟活動的影響一定會愈來愈小,香港應該很快就可以在今年內對外通關,屆時經濟就有機會復甦,而樓市亦可以重展活力。所以我不贊成把後市看得太悲觀,在任何情況下,市場都會有或然性。

    施永青  2022-09-05