若耶溪:只盯着發展商怎能建成北部都會區?

2021-10-28
若耶溪
學研社成員、時事評論員
 
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新一年度施政報告發布後,發展新界無疑是重中之重,要有效發展,就勢必要大規模開發農地,然後就不得不面對土地業權分散且複雜這個長期無法解決的難題。包括政府在內,有不少聲音都指香港各大發展商,應該在這個問題上扮演更積極的角色。但如果仔細分析,這根本就是一種「懶政」的行為,不但是試圖推卸責任,更無助於難題的化解,最終妨礙了北部都會區的推進。因此,政府必須拿出更具智慧兼可行的方案,以足夠的誘因來驅動大小地主,主動參與、共同推動北部都會區的建設。

據統計,新界仍未開發的「一般農地(包括農地、魚塘/濕地緩衝區、倉庫和棕地)」,總面積超過8,200公頃,佔全港土地約7.4%。這8,200多公頃「一般農地」中,59%由政府及大大小小的私人地主持有,祖堂地佔29%,各大主要發展商持有約12%。從數據可見,要求佔比最小的發展商作出主要貢獻,根本就是本末倒置。即使發展商全部積極主動配合,將手中的農地透過政府冗長的改劃程序開發完畢,也不過佔了農地中12%,以全港面積計其實是1%而已,僅憑這一點土地就能構建北部都會區?

其實要真正全面發展新界,一定要有決心去徹底解決問題,政府如果以剩下的88%農地業權分散且複雜,涉及不同持份者,如地主(當中又分個人或集體持有,如宗族、祖堂等)、租客及佔用人等為由,繼續逃避處理佔比明顯較多的祖堂地等大面積土地,只是不斷打區區12%的主意,永遠也只能擠牙膏式增加房屋供應,杯水車薪。要實現告別劏房、增加人均居住面積的大目標,最終還是無法迴避積存的問題,所以政府在推動發展商的同時,更應該做的是盡快拿出可行方案,以100%圓滿解決難題作為大方向。

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(鄒廣榮教授)

建設北部都會區,是回歸以來政府少有的正確大型規劃,市民大多表示支持,並紛紛建言獻策,以求加快進度。其中,港大建築學院鄒廣榮教授針對土地業權分散的難題,提出土地重組和土地債券兩大利器,非常值得探討。如上所述,農地的現狀是業權分散且複雜,而現有的開發機制,一是門檻太高,二是誘因太低,因此令開發難度極大。所以正確的解決思路應當是,令業權集中且簡單清晰,有消息指政府正準備修例以降低門檻,如果能夠再同時提升誘因,那麼農地的開發將事半功倍,而鄒教授提出的兩點正可以大大提升誘因。

所謂土地重組就是一種換地機制,以多方自願交換土地形式,將大量零碎、缺乏開發價值的土地合併後再作綜合規劃,從而創造出新價值,然後再把增益重新分配予主要持份者。眾所周知,香港的土地有價有市,長遠而言回報高風險低,是極佳的投資,如果能夠令大大小小的私人地主能夠分享到土地增值的收益,相信他們肯定是非常樂意的。

至於土地債券,則是政府向土地持有人發行的土地收購票據,持有人可用以換取政府的其他土地或將來開闢的新土地,是以未來新地來換取短期內可發展土地。債券價值與可發展權益掛鈎,能在公開市場自由交易,可向有意投資土地的投資者提供另一個選擇。

大規模收回土地容易造成爭端,亦涉及基本法保障私有產權的問題,而土地重組則能夠讓所有持分者分享經濟發展的成果;以土地債券作為中介,等於打通了全香港的閒置土地,持有人既可以靈活套現也可以長期持有以享受土地升值的收益。由此可見,兩者可有效解決農地業權分散且複雜這個難題,值得政府認真審視。

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