黃詠欣: 買樓後才發現入息不達銀行按揭要求,怎解決?

2022-04-22
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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過去曾多次提醒如果做了按揭擔保人,日後再置業時,銀行對申請人的入息要求會大增,近日我們便收到因做了擔保人,入息未能通過銀行要求而差點要撻訂的求助。客戶購入了一個約850萬元的物業,原本想做60%按揭,她與丈夫合計月入約7萬元,而且為固定入息,又沒有其他貸款,本想着萬無一失,必可獲批按揭,怎料銀行告知因她已擔保妹妹的物業按揭,是以入息不夠通過壓力測試要求。

經了解後,我們發現客戶已擔保了近2萬元的物業供款,以她月入僅約3萬來說,基本上已經沒有剩餘的貸款能力,而客戶丈夫月入約4.4萬元,以這個入息,加上壓力測試下,要假設加息3厘後供款不能多於入息60%,客戶最高只可以貸款約463萬元,最高按揭成數僅54%,與客戶原本想要做60%按揭,差距數十萬,即是說客戶要籌近50萬元首期。

客戶不願再找擔保人,但同時再籌錢也感吃力,於是我們為客戶提供PLAN B,建議客戶申請按揭保險計劃,由於按保可接受爆壓力測試,在申請按保後,客戶最高貸款額可升至約531萬元,按揭成數約62%,較不申請按保多借68萬元,解決到客戶首期不足的問題。最後銀行批出的息率H+1.3%,年期30年,連同加息按揭保費,月供約1.87萬元,較60%按揭供款多約600多元。

這個案要留意有幾點,首先每間銀行的內部指引都有差異,部分銀行僅接受在假設加息3厘的壓力測試下,供款不能多於入息65%,以上述個案來說,客戶在壓力測試後,供款佔入息已達69%,只有極少銀行接受申請,同時,申請人要為固定受薪人士、沒持有其他住宅物業,以及能通過金管局最基本要求,即是供款不多於入息50%。如果仍不太確定如何計算,建議找專業人士幫忙,便更放心。


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    盧展豪  2022-11-16