汪敦敬:樓市似跌還升的平行時空

2022-05-27
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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富裕的香港出現了貧富懸殊,在樓市上亦反映出來,樓市出現了「平行時空」,即同一時間有新高價和減價成交,全因市場已經分裂為富裕族群和草根族群。

自從2010年11月,香港開始了樓市辣招,到現在11年多,我一直認為樓市辣招針對炒樓活動只是在初期有這個目的,長遠我認為是針對金融上的穩健去做功夫,而香港的金融結構在抑制買賣下作出了很大的轉變,不單貸存比率長期保持在0.75以下的水平,不斷增加的資金在市場運作的「次數」抑壓在低使用量,即是說市場不斷隱藏著強大的購買力,這令到近年由特朗普開始的中美磨擦、香港社會運動及五波疫情,香港金融基礎和住宅市場仍固若金湯,我認為樓市辣招建立了很大功勞,在這段時間內很多人也要求樓市辣招「減辣」,而筆者在這十多年來只要求放寬一換一換樓的住宅按揭,原因請看以下數據,以屯門區為例,由2010年11月20日來到現在2022年5月25日這段時間,屯門二手私樓放盤量減少了近50%。這個數據鐵證如山,樓市辣招令到金融市場鞏固之餘,亦成為了樓價上升的保證,在我們年年提出要解除一換一換樓人士按揭之後,去到2019年10月,行政長官林鄭月娥提出所謂「林鄭plan」,換樓就得到解放了,在那個時候開始的數月後,我們就可以從數據上見到細價樓放盤量是明顯上升的,這很容易想像,因為多了人換樓就自然多了人放細單位,去到2022年2月,「波叔plan」推出,有關樓市的活化是進一步啟動。這些活化會製造出市場成交,更加會製造細單位和中單位的放盤量,雖然因此可能會提高了換樓板塊的樓價,但在市場和社會利益分配上,是好處遠遠大過弊處的。

樓市辣招令成交少,持貨時間長,至今造就了不少富裕族群,即是有資產人士及高薪人士(月收入7萬元),香港約70%自置物業都是供滿樓,他們配合高薪人士的購買力是可以付出很高的樓價去追求一些夢想,譬如全新樓或Dream House,所以君不見香港的樓花價格是不斷向上的。

但以無產者或非高薪人士的草根族群的購買力就不可以隨意大幅增加,草根族群和富裕族群為香港樓市反映了一個平衡時空的局面,令樓價一些板塊出現破頂!一些板塊出現減價!


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  • 筆者預期九月份中細價樓買賣佔比將持續在高位徘徊,或再升3.6個百分點,上試74.5%的水平;而中高價樓買賣佔比則料進一步回落至25.5%的35個月新低。

    陳海潮  2022-10-05