陳海潮:獲利比率隨疫情谷底回升

2022-05-27
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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疫情受控,樓市轉穩,二手私宅轉手獲利比率隨即「V型」反彈,惟賺幅仍然低企,料原因包括短持貨期沽樓增加所致。綜合土地註冊處資料所得,2022年四月份全港2,681宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共2,546宗,佔比達95%,較前月的谷底反彈0.9個百分點,但仍屬2010年七月以來142個月(近12年)的次低水平。

按物業區域劃分,新界區表現最理想,以95.6%之數成為獲利成功比率最高的分區,按月升0.3個百分點;港島區居次,報94.2%,按月升2.2個百分點;至於九龍區最遜色,僅錄得93.8%,按月升0.6個百分點。按物業轉售價格分析,四月份樓價介乎601萬至800萬元的中價樓組別之獲利比率表現最好,錄得97.8%,且按月升1.7個百分點,涉及宗數488宗;此外,801萬至1,000萬元組別,月內獲利比率達96.4%,按月升0.2個百分點,同樣跑贏整體大市表現。
 

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此外,數據又顯示,今年四月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為65.6%,按月再跌0.5個百分點,連跌兩個月,創下2016年9月以來的68個月最少賺幅。四月份,帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為40.9%,按月回升1.4個百分點,共錄1,096宗;至於帳面錄得虧損者有120宗,佔比按月回落至4.5%,而平手的個案則有15宗,佔比微增至0.6%。

環顧上月10個獲利登記最多的屋苑,當中達百分百獲利的只有半數,而每宗平均賺幅則介乎最少的26.7%至最多的121.3%不等。當中新都城成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑,達逾1.21倍。至於上月榜內賺幅最低者仍為平均樓齡相對最低的日出康城,平均每宗只賺約26.7%。

第五波疫情一度十分嚴峻,導致三月份獲利比率創下當時的141個月新低,不過隨著疫情轉趨緩和,繼四月份出現明顯反彈後,筆者預料五月將維持平穩微升,上試95.5%。至於平均賺幅方面,隨著樓價止跌回升,相信有關數字亦會跟隨反彈,期望可重上66%水平,惟仍需觀察是否持續有持貨期較短的業主或投資者沽貨離場,因短年期將直接拖低賺幅表現。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

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    陳海潮  2023-01-06