黃頴灝:未雨綢繆的樓宇復修

2022-07-04
黃頴灝
民主思路理事
 
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早前獲測量師學會邀請做垃圾徵費的分享講者中認識了一位市建局的前輩,閒談中大家交流了舊樓維修問題,這位前輩解說香港有很多舊樓都欠缺維修,要解決樓宇老化問題,不能單靠強拍拆卸重建來處理,而是必須透過推動預防性維修保養,來延長樓宇的壽命。同月市區重建局「油旺研究」的重建範圍內佐敦文苑樓一個底層單位外牆現裂痕,長約兩呎,裂痕從窗外延伸,地下有兩條鐵柱支撐外牆,單位內滿布多條粗長的裂縫,石屎剝落情況嚴重,甚至出現鋼筋外露。而當天一名街坊被電視採訪時竟然說那裡已經是危樓三十年,還說危樓的年期還比提問記者年紀大,當然是否危樓應該由合資格的人士檢測才能定斷,但就反映了香港這個國際大都會內仍有樓宇欠缺維修問題的短板。

樓宇保養等如身體保養
用身體保健來比喻樓宇保養,除了在結構失修破損時及早求醫,進行維修去除病患外,更重要是定期進行身體檢查,持之以恒保養樓宇。根據《強制驗樓計劃》,樓齡達 30年或以上的私人樓宇的業主須委任一名註冊檢驗人員就樓宇進行訂明檢驗並進行有需要的修葺工程。這就令業主以為樓齡未達30年便不用維修,忽略定期為大廈進行預防性檢驗及妥善保養,甚至認為以後維修的事就以後才算,造成有些業主退休後才發現自己的物業需要大維修,有機會造成業主立案發團未能達到大維修的共識。

香港樓宇踏入「中年期」
如樓齡30年後為「中年樓」,則需要結合復修和改善樓宇的配置,延緩樓宇老化;至於「老年樓」,若長年失修耗損而導致「積勞成疾」,則需要進行更大型的復修工程,維修費因而高昂。根據差餉物業估價署2022年香港物業報告,香港有一半以上的樓宇是在上世紀八十年代落成的,平均樓齡約32年,我們香港的樓宇可以說是踏入「中年期」。

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(圖表由作者製作)

日本例子
日本的樓宇修繕費是一個業主基金池,是為了定期保養維持樓價及樓宇安全,也為了避免突然性的龐大修繕開支。這資金是以長期累積的方式收集,業主需要按月支付。修繕費對於所有樓層的業主來說,都是完全平等的,支付費用時也是平攤的,這造就了日本樓宇有可持續性的維修保障。

預防勝於治療的樓宇復修
筆者建議檢視目前有關要求業主進行維修及保養的法例是否有效足夠並在現行的規管框架中,由樓宇落成後就訂明業主需就其樓宇進行定期維修保養的責任和相關要求,參考日本的修繕費規定,業主可以從管理費中撥出一個合理的百分比,作為大廈日常的維修及翻新工程的備用基金,更為日後「中年」「老年」樓作未雨綢繆的維修打算,讓市區保養工作可持續發展,為居民提供「歷久常青」的安樂窩。
 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

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