吳桐山:要公屋住大點 現實很骨感

2022-07-06
吳桐山
學研社研究員、時事評論員
 
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新一屆特區政府上任,通常有個蜜月期,原因是公眾並不理性,會簡單將問題完全歸咎上一屆政府。新官上任,會認為有希望解決。希望是有的,但有沒有大家幻想的那麼大、那麼快呢?恐怕夢想很豐滿、現實很骨感。

以大家最關心的土地房屋政策為例。香港人過去25年愈住愈細是現實,但是不是新一屆政府上任,很快就可以改觀呢?看看行政長官李家超上任後提出的貼地目標,現在破新高的公屋輪候時間,李特首的目標也就是不再變得更長,繼而尋求縮短而已。現在是6年,距離當年的3年上樓目標相去甚遠。短期目標也就不會更差,要改善,肯定是緩慢而長期的。

香港居住面積只有別人一半
除了縮短公屋輪候時間,社會還有一種呼聲:要讓港人住的大一點,例如公屋的人均面積應該變得更大。這個目標就更高了。

先面對現實。香港人均居住面積中位數於2021年僅得16平方米,居住空間遠低於全球標準。以首爾、新加坡及台北等亞洲先進的國家或城市為例,它們的人均面積可高達30至35平方米。香港要擴大一倍才算追的上別人。至於劏房,人均面積更僅得6.6平方米;公屋租戶的人均居住面積平均數就有13.5平方米。

但要注意,平均數歸平均數,實際上分配極度不均。按照房委會的標準,公屋上樓是人均不少於7平方米。典型一個三口之間,一般會分配30平方米的單位,人均也就10平方米,顯著低於平均數的13.5。如果將來三口之家添丁或者添千金,變成四口之間,那麼人均面積就會變成7.5平方米,仍然大於7,不可以要求調遷。據我所知,很多現在上樓的公屋家庭,上樓時的標準都是10平方米/人,很快會跌到7-8平方米/人,因為上樓的家庭大多是年輕夫妻,很多都會生多個。

於是有人就提出,公屋人均面積太小了,要增加。我認為,稍微增加可以,要大幅增加是不可能。有兩大因素制約:公平和樓價。

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公平和樓價制約公屋面積
不患貧患不均。如果現在上樓標準是10平方米/人,將來的單位建得大了,哪怕你能找到足夠的土地,例如變成13平方米/人,也不過分吧。但如此一來,原來住公屋的人就會有很大意見:憑甚麼現在的四口之家可以住40多平方米,我只能住30平方米?既然你上樓標準提高了,那麼調遷的標準也一定要提高,我要申請調遷去大公屋。全港有200萬人住在公屋,一旦你新公屋的上樓標準有大的上調,這200萬人就會有意見,去哪裡找那麼多土地滿足這些存量需求?當然,如果你只是輕微增加,例如增加至11平方米/人,現有住戶可能會嫌麻煩不調遷算了。差別一大存量需求就會吵上天。

香港的樓價一直很高,政府的目標是保持平穩,肯定不想樓價大跌,但如果樓價不大跌,你要增加公屋上樓的面積就十分困難。現時市民買私樓住的也不大。數字上全港的居住平均數16平方米和公屋平均數13.5平方米,差別就不大。一個三口之間,買私樓一般也就住40平方米,比現在公屋新上樓的家庭多2至3成人均居住面積。

住私樓和住公屋,你總要保持一定的差距,前者的人均面積肯定要大於後者。如果你公屋人均面積要大增兩三成,那麼與其熬生熬死供樓數十載,何不做少一點住公屋?公屋面積大增,後果就是鼓勵所有人「向下流動」,輪候公屋的人會大增,自動平衡供需,令政府增加公屋面積的努力被沖銷了。

我想說的是,問題牽一髮動全身,公屋和樓價、經濟有着千絲萬縷的關係,不是說單單多找兩塊地就可以建大一點的公屋,整個社會的各種元素是會自動平衡的。今天的結果是諸多因素平衡後的結果,你動一個參數,整條數式就會重新計算,各個數都會自動變。所以,我只是早點給大家做預期管理,不要想象新一屆政府可以瞬間改變大家的居住環境,過程是積跬步至千里,一點一滴累積起來的。

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