麥慶歡:香港的土地租賃

2022-08-23
麥慶歡
大律師,民主思路理事
 
AAA

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據香港政府稱,新界(包括新九龍)至少有30 000份土地租約將於2047年年中左右屆滿。最近幾個月,公眾愈來愈擔心政府是否會延長在 2047 年年中即將到期的土地租約,因為土地使用權的不確定性對中長期的物業轉讓和抵押融資產生影響。

在 1980 年代初期,由於新界土地的租期在 1997 年臨近屆滿,香港土地租約的不確定性受到廣泛關注。隨後簽署《中英聯合聲明》後,這種不確定性1984 年 12 月被消除,大體上政府按以下原則處理土地事宜:

(a) 所有租約,包括 1997 年 6 月 30 日以後的續租權,都允許繼續;

(b) 新界所有在 1997 年 6 月 30 日之前屆滿的租契可再延長五十年,直至 2047 年 6 月 30 日為止。這受 1988 年制定的《新界土地契約(續期)條例》(第 150 章)規管,以延長新界合資格土地的租期至2047年,無須繳付任何額外補價。

(c) 所有在 1997 年 6 月 30 日之前屆滿且沒有續期選擇權的港島和九龍租約,可由官方按相當於應課稅價值 3% 的年租金續期,而無需額外補價;和

(d) 可在 2047 年 6 月 30 日之前授予新的土地租約。

2047年以後土地租賃土地管理政策

根據《基本法》第7條,香港境內所有土地均為「國有財產」,香港特別行政區政府負責「管理、使用和開發」以及「出租或出讓」給土地使用者.《基本法》第7條規定,「香港特別行政區境內的土地和自然資源為國家財產,由香港特別行政區政府負責管理、使用開發,出租或者贈與個人、法人或者組織使用或者開發。」第 120 至 123 條還再次保證現有土地租賃和更新政策的延續。

根據政府於 1997 年 7 月公佈的政策聲明,新的土地租契批出期為 50 年,並須繳付相等於該日物業課稅價值 3% 的年租金.此外,不可續約的租約(沒有續約選擇權的租約)可在到期後延長 50 年。這些措施對 2047 年結束或跨越 2047 年的土地租約具有直接影響。

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回歸後土地處置計劃下的新土地租約通常自出售之日起租期為 50 年,跨越 2047 年。雖然政府擁有處理 2047 年到期的土地租約的法律權力,一些實施問題仍然存在揮之不去的擔憂,例如:

(a) 續租酌情權:對於政府如何行使「全權酌情權」將土地租約延長至 2047 年以後,社會仍存有疑慮和疑慮。部分人士關注該決定是否「公平合理」。

(b) 銀行的按揭貸款政策:由於銀行的按揭貸款期限可長達 30 年,因此有人擔心向 2047 年縮短時間跨度是否會對按揭貸款政策產生影響。

為回應社會各界的關注,政府重申在處理土地租契屆滿時的延期事宜方面有清晰明確的政策, 然而,自移交以來已經過去了 25 年,現有的租約只有 25 年到期。雖然香港政府擁有延長租約的權力,但政府對這個話題仍然保持沉默,因此引起了愈來愈多的關注,尤其是對有興趣在香港投資的銀行和新投資者來說。

這個問題早在 2016 年就提出了,但是,政府仍然沒有採取任何措施讓潛在投資者在這個問題上放心。我敦促政府對此迅速採取行動,以免出現另一波投資移民潮。


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