陳海潮:指標屋苑樓價Q3挫5.3% 冀漸回穩

2022-11-11
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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在疫情及加息兩大負面因素夾擊之下,第三季指標屋苑經歷量價齊挫的疲弱市況,惟最新一份《施政報告》放寬買家印花稅以吸引專才來港,料為沈寂的樓市帶來轉機。綜合利嘉閣地產研究部數據所得,2022年九月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報14,149元,較八月份的14,413元再挫1.8%,除連跌五個月以外,更創下自2018年三月以來的55個月(即逾四年半)新低。

總結今年首三季樓價累跌7.88%,其中第三季跌幅已達5.3%,以單季跌幅計算,為2019年第四季以來的12季最大按季跌幅。若以九月份樓價與去年八月的歷史高位比較,則累積下跌達一成(9.98%)。

細看全港三區樓價,2022年九月份持續全線下跌,當中港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎價跌0.6%,報17,697元。九龍區21個指標屋苑的平均實用呎價下挫1.6%,報14,967元,失守萬五元水平。至於新界區21個指標屋苑平均實用呎價按月下跌2.4%,報12,143元。
 

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列入觀察名單的50個指標屋苑當中,九月樓價報跌的屋苑有36個,佔整體比率72%,而報升者有12個,另2個屋苑分別因八月及九月未錄成交而無法比對。當中,上月樓價錄得實質跌幅較顯著的屋苑包括調景嶺都會駅、大圍名城、東涌藍天海岸及烏溪沙銀湖‧天峰,分別錄9.3%、8.9%、8.8%及8.5%的實質跌幅。至於逆市錄得樓價升幅較顯著的指標屋苑包括大角咀柏景灣、九龍灣淘大花園、鴨脷洲海怡半島及鰂魚涌南豐新村,實質按月升幅分別為8.6%、5.9%、5.7%及5.1%。

本地展開加息周期,市場入市動力欠奉,總結九月份全港50指標屋苑交投量按月微跌2%,險守400宗,連續4個月在四百宗邊緣低位徘徊;總結第三季只合共錄得1,205宗成交,較次季的1,989宗急挫39.4%。九月份全港三區交投量中,港島區按月大減36%,僅錄38宗買賣;九龍區買賣減少7%,全月有166宗;至於新界區則逆市增加15%,錄得196宗成交。至於月內交投最旺指標屋苑續為沙田第一城,錄得41宗成交,而嘉湖山莊及新都城各錄28宗及26宗買賣,至於黃埔花園及新港城則雙雙錄得16宗成交。

十月份市場好壞消息參半,而買賣雙方一度屏息觀望「中共二十大」的召開及行政長官的《施政報告》有否利好政策出台,故交投在結果出來前十分疏落,只有減幅較多的單位才易達成成交,故預期十月指標屋苑交投仍相對呆滯,難有大起色;至於樓價方面則仍持續受壓,按月料再跌逾1%。

隨着《施政報告》於10月19日推出,優化了買家印花稅,專才來港置業並成為永久久民後可獲退稅,加上港府也積極搶企業、振經濟,而市場更有傳內地部署入境檢疫擬放寬至「2+5」的安排,筆者相信以上種種均有利進一步帶挈本港第四季樓市出現好轉,帶動樓價止跌回穩,造就交投可望逐步回升。


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  • 估計今年首季樓市可望橫行整固,而當經濟有明顯起色,內地資金進一步重投本地樓市後,樓價料最快在第一季尾至第二季會重踏升軌。

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