盧展豪:全球經濟前景晦暗 地價回調在所難免

2022-11-16
盧展豪
鋑聯控股行政總裁(工商舖)
 
AAA

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全球經濟不景氣,加上香港久久未有利好市場消息,以致投資者信心低沉,對後市持觀望態度,未敢貿然入市投資。本地賣地市場亦正吹淡風,近月多幅政府官地及市建局重建項目均以低於估值下限約一成批出,包括近日截標的葵涌荔崗街商住地皮,其最新估值較兩個月前回落逾2成。另外,市建局旗下的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目早前由信置及招商局置地合力投得,批出價亦低於市場估值下限逾14%,令人憂慮未來土地交投活動將繼續低迷。

地皮投標價反映市場信心,荔崗街商住地於9月份公開招標,最終共收9份標書。由於該住宅地景觀開揚及規模不大,故吸引多間發展商競投,包括新地、會德豐地產、信和、嘉華等。可是受大環境影響,該地皮估價難免大幅下調。綜合數據,在公開招標初期,其估值約15億至25億元,每呎樓面地價約6,000至10,000元,惟近日該地皮估值跌至9億至20億元,每呎樓面地價約4,000至8,000元,即地皮估值跌逾20%。觀乎地皮持續跌價,恐影響未來的賣地成績,繼而拖低政府庫房收益。

另一邊廂,紅磡及土瓜灣一帶的重建計劃一直是市場焦點,其首3個發展項目的賣地成績尚算理想,可是第4個推出的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目的賣地成績卻令人大跌眼鏡。信置及招商局置地以23.88億元投得該地皮,每呎樓面地價約8,571元,較市場的原估值約1萬至1.3萬元,低出逾一成四。同時較10個月前批出,同區的鴻福街/銀漢街項目低出約32%,難免令人驚訝。此外,位於堅尼地城西寧街及域多利道的蚊型住宅地,早前亦以4.4億元批出,每呎樓面地價約9,500元,亦較估價下限低約一成,是港島近8年來最低的地價。

最近大家看到地價及物業價格下調,必然心裡一沉。要說多年來香港地價及物業價格累積了不少升幅,好景時大家happy,現時全球經濟前景不明朗,通脹升溫,市場捱高息,本地地價及樓價回調在所難免,因此亦無需悲觀,要捱是全世界一起捱過去。

逆市下,政府仍須發展土地,興建房屋滿足剛需,同時亦要好好思量,如何推出利好市場措施,支撐本地物業市場,讓大家有路走下去。


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    陳海潮  2022-11-16