寒柏:港府應否撤辣以穩住樓市?

2022-11-21
寒柏
學研社成員
 
AAA

WhatsApp Image 2022-11-21 at 10.40.14 AM.jpeg


自從美國加息以來、直至本年度第3季左右,港人才如夢初醒,驚覺美國果然會繼續加息下去。本港銀行結餘亦不斷下跌,港拆息亦愈追愈近,最終對物業投資者及各行各業皆構成嚴重的壓力。

由2018年的「中美貿易戰」、2019的年「黑暴」,再加上2020年至今的「新冠肺炎」疫情,香港經濟早已步入「寒冬」。但由於多年來港府做了以下的措施,算是成功穩住了本港樓市及本地經濟,在漫長的經濟「寒冬」下,本港樓市暫時並沒有出現大幅下滑的情況:

多年前,港府不斷增加樓宇印花稅,增加本港物業買賣的交易成本,即所謂的「樓市辣招」。這幾年,港府還不斷「加辣」,算是杜絕了以中短期獲利為目標的「炒家」與海外或機構投資者。普遍持貨者皆是少數有實力及借貸比率不高的「長線投資者」。

金管局早於2012年便為銀行之物業相關類貸款,推出「審慎指引措施」,限制本港樓宇按揭、物業買賣相關之貸款、有本港物業作為抵押的商業貸款及建築貸等等之借貸成數。金管局不僅在借貸成數設限,亦需要銀行作出還息及還本之分析及為客戶進行壓力測試。儘管措施仍存有不少漏洞,但總體而言亦把與物業相關的貸款之成數壓低,變相減低了銀行體系的風險,亦增加了整體市場的「持貨能力」。

金管局還在疫情期間開始,推出鼓勵銀行容許「還息不還本」之計劃。在疫情最嚴重的時候,只要紀錄良好的商業客戶及早申請,銀行便需容許它們只「還息」,本金則可以推遲半年再還。這「還息不還本」之安排已不斷延長至今。這措施為商業客戶在疫情期間帶來一定的喘息空間,才避免了經濟不景氣時所產生的「雪崩式效應」。

雖然美元於本年度3月份開始加息,但港人在持續低息環境下已有近20年。就算最近一次的美國加息亦只加至2.5%左右,港元亦沒有完全跟隨。因此,明明美國聯儲局已反覆說明了今次的加息意圖,並且在所有金融衍生工具早已反映出美元加息之力度及幅度,港人仍反應不來。再此外,近年有不少為本港樓市護航的「業界權威」及「打手」不斷說美元不會持續加息,港人對眼前之事實,竟然視若無睹達半年之久。

但正因為港府的「辣招」及金管局的「審慎指引措施」,再加上早前推出的「還息不還本」計劃,人為地成功阻止了樓價大幅下滑,但亦把整個本港樓市勉強地暫時「封印」着。

換句話來說,香港的樓價仍沒有真實地反映環球及內地經濟不景氣之現況。例如,雖然本港住宅樓價於本年度已下跌了10%,但美元以外的貨幣,當中包括人民幣卻貶值了超過15%。即對內地及海外投資者而言,香港住宅單位還反而上升了5%。由於本港物業交易成本太高,物業投資者的貸款水平卻相對低,持貨能力較強,香港樓價的調整相對來說較慢,尚未反映整體經濟衰退之情況。

但地產業界當然是心裡有數。一來,美國加息的市場預期,早已反映在各種金融工具上,只是香港坊間輿論不斷否定這說法而已。二來,明明「一手樓」的推盤方式十分謹慎,發展商只會逐少把手上物業推出,但連「一手樓」的銷情仍十分慘淡了,大家正紛紛暗地裡減價促銷。三來,過去5至10年間購入「一手樓」及「納米樓」的用家或投資者,現在皆要「損手」。在普遍「二手樓」錄得10%之跌幅之際,始終是「紙包不住火」,發展商亦不可能迴避本港樓市正在下跌之事實。

有趣的是,有地產經紀界裡的權威,明明在本年度10月中旬還在「唱好」香港樓市,至11月初即無可奈何的「轉口風」,還說發展商將要「蝕賣」。

另外,有權威物業估價行呼籲港府要盡快「撤辣」。為甚麼「撤辣」要由估價行提出呢?這是因為估價行以現行的估算模型來推算樓價,已根本無法滿足發展商、上市公司及銀行的「要求」。簡單來說,本港樓價已開始到達一個連「估價行」也不知怎樣「證明」(justify) 的地步。

在這情況下,近日地產經紀界亦希望港府盡快「撤辣」,但港府始終猶疑不決。為何港府不敢冒然作出這決定呢?

在樓價下跌的期間「撤辣」及放寬銀行的「審慎指引措施」,有兩種情況可能會發生。

WhatsApp Image 2022-10-31 at 11.58.08 AM.jpeg

在樓市大跌時放寬原來的措施,變相鼓勵市民「上車」或「買樓」,將來還有可能造就更多「負資產」。換句話來說,這會把香港最後的購買力也消耗掉。

在這關口「撤辣」,亦有可能會反過來使外來資金湧入並進一步推高樓價,並製造更大的泡沫。但同時間,香港少了「辣招」,即變相鼓勵「熱錢」自由炒賣本港樓市,這將會為後市帶來更多不確性因素。「撤辣」可以吸引買家,但在全球經濟不景氣及熱錢流向美國的大環境下,亦有機會促使本來正受「辣招」約束的投資者紛紛拋售手上物業。這有機會弄巧反拙,反過來加速樓市的跌勢。

在權衡輕重下,港府或可以把限制機構投資者的「辣招」及與商業貸款相關的「審慎指引措施」逐步「鬆綁」,但不宜操之過急。例如,我們可以為新投資者或針對新買賣才「鬆綁」,但現有的交易仍要繼續。同時間,我們亦要留心管理各大小銀行的「物業貸款」之額度及「壞賬率」之變化等等。港府對於一般市民的「按揭貸款」的限制,則不宜過早及大幅度的「鬆綁」,以防止市民「接火棒」。

最後,港府亦可以藉今次業界對「放寬辣招」之訴求,與「增加土地及房屋供應」的議題一起洽談。

長遠來說,「人為地收緊土地及房屋供應」及「辣招」,皆不是調控樓市之好方法。港府始終要重新掌握「造地權」,可以有較大空間去「填海」及使用「郊野公園土地」,並在「供求」上解決土地及樓宇供應不足之問題,我們才可以長治久安。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

延伸閱讀
  • 香港經濟已經連續三季出現負增長。從宏觀經濟大局來看,要防範樓市進一步惡化已經刻不容緩。在施政報告諮詢期間,有不同政黨、團體和市民都有表達,有關 「減辣」甚至「撤

    2022-11-17