寒柏:為何港府還沒有推出樓市的「逆周期措施」?

2022-12-05
寒柏
學研社成員
 
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自本年度3月起,美國聯儲局大幅加息。本港樓市的不景氣由工商類物業,蔓延至住宅市場。此外,一手樓市場開始出現滯銷,跌勢亦擴散至二手樓市場。

中原城市領先指數亦由2021年8月1日的190.1,反覆下跌至2022年12月2日的159.16,指數從近年高位下跌了17%。儘管樓市早已出現明顯的跌幅,但港府尚未正式推出諸般「逆周期措施」,到底是何原故呢?

香港地產界至今仍不斷「唱好」樓市,一手樓滯銷及二手樓價量齊跌的消息只輕輕帶過,一律被視之為個別事件。等到傳統大型屋苑都不斷錄得顯著跌幅時,大家才如夢初醒。

但我們也不能怪發展商過份「唱好」,一般市民對後市仍充滿信心,並認為即使本年度開始出現明顯的跌價,亦不過是調整,很多人仍深信樓價在明年中便會大幅反彈。由2003年以來,港人經歷了接近20年的地產「大牛市」,大家總結多年來的經驗,都深信香港物業「易升難跌」。換句話來說,這是所有港人匯聚成的「集體智慧」。

在這「集體智慧」之下,港人很難免會有確認偏誤 (confirmation bias),不斷選擇性地吸收一面倒的資訊。

當環球市場都十分關注聯儲局的加息步伐之際,唯獨是港人對此嗤之以鼻;絕大部份港人都覺得美國不可能大幅加息,亦不相信港元將會跟隨美元步伐加息。 這幾個月以來,港人就是「集體偏聽」而全盤忽略了加息所帶來的風險及對經濟所構成的衝擊。

近日 (2022年12月2日),港元1個月HIBOR已升至4.91厘,1年的HIBOR亦已升至5.69厘之水平,已比美國基準利率為高。現時,港人已無法迴避加息壓力及樓市下跌的事實,大家卻仍然忙着「唱好」後市,不約而同的覺得美國的加息周期已近尾聲。某些人相信聯儲局已經「由鷹轉鴿」,某些人則認為明年中或明年底將會大幅減息。

現實情況是,無論是聯儲局的會議紀錄、官員的口徑、國際金融市場人士的分析及衍生工具的走勢等等,對美元利率走向,都遠不及港人般樂觀。 暫時來說,國際金融市場的共識,只是美元利率的加幅將會減小,但利率卻不會一下子回調下來,至少明年將會橫行一段時間。

很多港人卻已一口咬定美元不會再加息,所以大家便不怕利率風險。另外,絕大部份人的分析,就只聚焦於銀行的「樓宇按揭」之上,大談一般港人的「供樓壓力」尚可控,便認為本港樓市將會大幅反彈了。

大家不妨想深一層,除了住宅市場外,難道我們可以完全不理會工商物業市場嗎?只看一般小市民的「供樓壓力」,便會忽略了所有發展商及物業投資者於加息周期所遇到的巨大壓力。在低息環境長達20年之下,發展商及物業投資者有沒有預計過加息周期之情況,它們如何面對利息成本忽然大幅抽升的情況?絕大部份物業投資者所收取的租金及物管費用,早已不夠付利息,它們有足夠的現金流來付利息嗎?發展商在滯銷的情況下,如果不減價促銷,又怎樣付利息?

說穿了,過去20年以來,發展商、物業投資者及香港小市民的普遍信念,就是「長線持有物業」才是王道,「落車」後不一定能再「上車」。有「閒錢」的都用來投資物業賺取租金,否則放在銀行也沒有多少利息收入,還要面臨貶值。

在這大環境下,他們手頭上的現金流又能否撐過加息周期?一般小市民只要有工作,賺取穩定的薪金收入,似乎尚可支持下去。

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但你們的「老闆」呢?你們「老闆」的「老闆」呢?香港上流社會就是一直靠着物業升值,才能不斷「錢搵錢」。「老闆」的「老闆」靠甚麼維生?不是租金收入,便是賣樓了。在加息周期裡,他們所賺取的租金收入還不夠付利息,如果他們的手上現金不夠,就只有靠賣樓來支撐。可是,誰會來買他們手上的物業呢?現時,銀行存款利率也比香港物業的租金回報率高,除非樓價大幅下調,否則新的投資者怎會願意「接火棒」?總的來說,加息對整體經濟都會構成嚴重影響,為何我們只談一般小市民的「供樓壓力」?「老闆」的「老闆」有困難,還會不會付薪金予小市民呢?

但無論怎樣說,普遍港人仍對港樓充滿信心。除了一口咬定美國將會在明年大幅減息之外,大家還有很多正面的想法。

例如,很多人深信內地將會大幅調整防疫政策,並於明年「復常」及「通關」。只要內地抗疫失敗,被迫全面開放後,「北水」便會再來香港「托市」。此外,有人認為,移民英國的一班港人將會回流,將激刺樓市。有趣的是,早前有不少港人賣樓及移居英國時,大家都不認為這班人會對本港樓市帶來負面影響。但大家卻相信如果這班人回流的話,將會為樓市帶來正面影響。近日,有人指出香港樓市滯後股市表現約幾個月。現時,港股回升,即表示港樓亦會回暖。坊間還有很多利好樓市的說法,也不一一盡錄。

我們先不必深究以上的觀點是否正確。值得留心的是,這些觀點差不多是全港商界所得到的共識。甚至乎,港府官員亦有相近似的看法。如此一來,原來絕大部份港人都不擔心本港樓市的發展,並對前景充滿信心;很多人還深信港樓即將大幅反彈。那麼,港府又怎會放寬「樓市辣招」呢?還談甚麼「逆周期措施」?

最後,萬一本港樓市不似預期,到時候大家便不能怪港府不肯「撤辣」了。誰叫你不斷「唱好」?

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。


 

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