黃詠欣:納米盤一屋四姓 借90%按揭「險過剃頭」?

2023-01-31
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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樓市回調,多了年輕「上車」客出動尋找心儀單位,近月我們有客戶,只參觀了2個單位,便火速入市,不過由於他對按揭沒有概念,而且入市決定較倉促,沒有太多時間做功課,只自行計算了每月供款,認為只要每月入息多於每月供款,又有10%首期,便可順利上車。他完美地忽略要計算壓力測試及供款佔入息比率等基本監管要求。直至申請按揭時,他才發現自己計算方法有問題,難以獲批按揭。

這個案的客戶,購入約600萬元的單位,打算做90%按揭,年期30年,以現時實際按息最低為3.375%計,連按揭保費每月供款約2.5萬元,而客戶本身月入僅約1.5萬元,另有一份每月有約1萬元的兼職,但兼職是現金出糧,沒有報稅也沒有強積金供款證明。由於客戶買樓時,以為他的兼職也能計算作入息證明,又認為在銀行眼中,他的每月入息是剛好足夠支付供款便能批出按揭,是以在發現「真相」時,客戶極為憂慮,擔心要撻訂收場。

事已至此,我們建議客戶嘗試找按揭擔保人,客戶最先找到女朋友願意做擔保人,但女友的入息也只有約1.5萬元,合共月入僅3萬元,也不能通過每月供款不多於入息50%的基本入息要求。於是客戶再找來媽媽的未婚夫作共同借款人,才足以通過壓力測試下的入息要求。

客戶這個案「險過剃頭」的原因是由於一般申請90%按揭,如要添加按揭擔保人的話,擔保人需要申報同住於按揭單位內,如果單位面積較小,只是開放式或一房,但要住兩代人或以上,根據過往經驗,按保公司可能會質疑同住的可行性,而拒批90%按揭。

而客戶購入的是一房單位,申報住了客戶及女朋友,再加上客戶媽媽及其未婚夫,一屋四姓,四個成年人,屬極為勉強。如果單位再小一點,是不足200呎的開放式單位的話,估計便難以通過按保公司的審批。要提醒有意置業人士,在購入單位前應先找專業人士做預先評估,了解清楚兼職收入能否計算,便不會出現上述的驚險情況。


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    黃詠欣  2023-08-18