施永青：通關後內地客賣樓多還是買樓多？

 

1月8日香港與內地正式通關。通關初段，很明顯是北上的人比南下的人多。不過，大部分香港人都相信，隨著內地疫情逐漸消退，南下的人將很快多過北上的人。香港將來要面對的將是南下的人過多，而不是南下的人太少。相信這種現象，毋須等到今年年尾便會出現。

在通關之前，有批專門唱衰香港的人，就散播一種言論：認為一旦通關，就會有大量內地人趕著來香港賣樓；這些人因內地經濟出問題，出現財政困難，非賣樓套現不可；他們會因為急於套現，而不惜在售價上作大幅度的讓步，如是會導致香港的房地產市場受到沉重的打擊。

現在香港通關了，可以驗證這種言論有多「真確」了！相信有眼睛的人都可以看得到，通關後香港的樓市是交投活躍了，樓價反彈了，市場氣氛洋溢著一種樂觀的情緒，完全看不到內地客趕著來港賣樓的現象出現。

現實是，內地人若果真是急於用錢，疫情期間也可以委託經紀代他們在香港賣樓，待找到買家後才來港辦手續。為了要錢，隔離一下是難不倒他們的。相反，如果是買樓，其迫切性就比不上要套現的需要。因此，他們會把睇樓的活動盡量押後，以免來一次香港睇樓，就要前後隔離兩次。這種情況下，導致疫情期間，香港少了很多來港買樓的內地客。

現在通關不到兩個星期，情況已有明顯的轉變。雖然南下來港的大陸客不多，但豪宅的交投卻多了很多。疫情期間，香港房地產市場的成交，主要集中在一千萬以下的單位，兩千萬以上的成交就甚為少見。不過，通關後，兩千萬以上的成交立即倍增，令那些放盤都乏人問津的業主立時踴躍起來。

據一間內地渠道公司所作的市場調查，發現逾七成的內地投資者，都有意在投資組合中擁有一套香港的物業。香港人長期在香港生活，對一國兩制已習以為常；但對內地人來說，一國兩制仍是非常有吸引力的制度，令他們願意付出額外的代價去擁有一套香港的物業。問題只是他們要把人民幣匯來香港仍不太方便罷了。

在這種情況下，北京就有能力透過調控來港資金的鬆緊來調控香港的樓市。嫌香港的樓價升得太快時，可以閂水喉，覺得樓市需要扶持一下的時候，可把水喉扭鬆一些。

現時，內地客來香港買樓，大部分都是買入後不會賣出。原因是內地客在香港買樓，需要付極高的從價印花稅，稅率高達樓價的30%。在這種情況下，他們一旦賣樓，就等同之前的印花稅變成白付；下次再買香港樓時又得再付多次。如此高的交易成本，導致市場上甚少有大陸客放盤賣樓，豪宅市場因而少了流動性，樓價會因此受到一定的扭曲。

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文章原刊於《AM730》