黃詠欣：藍籌屋苑樓齡逾50年 能做30年期按揭嗎？

黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理

 

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代理行每周10 大藍籌屋苑的成交量，是市場其中一個衡量樓市淡旺的指標之一。這10個屋苑之所以被稱作「藍籌」原因是多年來成交量及呎價都較穩定，不過10大屋苑當中，有多個樓齡已經逼近或超過45年，而銀行對按揭物業供款年期計算，一般是以75減去計，即是說樓齡高於45年的話，按揭年期或者少於最長的30年！會否令轉手難度大增呢？

現時10大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，部分期數樓齡已接近55年。過去不少銀行都會個別審批部分樓齡「砸界」的按揭申請，早兩年仍有銀行可批出30年期按揭，但隨着樓齡與45年「分水嶺」愈來愈遠，現時銀行最盡只接受以80減去計年期，即是如樓齡55年的話，最高可以25年按揭，如要做高於60%的高成數按揭，基於按揭保險公司要求要以75減樓齡作計算，更加最高只可做到20年按揭。以500萬元貸款額，P按實際息率3.475計，做20年按揭月供約2.89萬元，而25年按揭月供則約2.5萬元，較做30年按揭月供約2.2萬元，每月供款多近2,600元及6,500元。壓力測試下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元(見圖表) 。因此，要注意如要購入樓齡較高的物業，入息要求亦較高，同時如日後轉手樓齡更大時，下手買家按揭年期或更短。

(圖表1) 假設貸款額為500萬元，息率3.475厘:
 

其實不同物業類型，樓齡的計算方法也有不同，例如村屋物業，每間銀行都計算方法差異也更大，有個別銀行可接受做60%或以下的按揭時，以80減村屋的樓齡，但有個別銀行則以60去減村屋樓齡，如果想做60%以上高成數按揭的話，按保公司一般只接受以55去減村屋樓齡。

另外，對於未補地價的資助房屋，例如居屋及綠置居，受到政府擔保期的影響，最長按揭年期較私樓短5年，只有25年，而且由首次發售日期起計多於19年的話，可能要再縮短按揭年期或降低按揭成數，如果超過24年的話，最高按揭成數只有60%。

除了樓齡因素外，不少樓齡較高的物業，內部曾做大改裝及已分間「劏房」，而銀行於審批按揭時，很大機會要求上門視察，如有僭建、大改間隔的情況，也有可能影響按揭審批，建議購入前先找專業按揭代理作預先評估，可令日後按揭流程更順暢。

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