汪敦敬:不買樓的風險較大

2018-08-30
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

KAWU1.jpg

2009年金融海嘯後市場出現了新的秩序及邏輯,所以筆者主力撰寫有關市場新常態(new normal)的文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!本篇我想討論一下為何不買樓的風險較大。

筆者近年談樓市都準確,但其實是否準確意義不大,最重要是是否能給予有用的訊息讓市民參考,再向前看,當刻我應該要提醒看官的就是要留意「時間」和「時機」,投資不應該是再看傳統的所謂入息比率、表面的地皮供求、更加不應該再愚昧迷信地追隨甚麼美國經濟走勢!投資最重要的是要知道時間成本、和失去時機的風險。

輸了樓價輸埋租

經過不斷的實踐,投資概念其實是不斷更新轉變的,人們會說香港近這數十年最大風險的投資決定是97年入市,但到了今天,答案就有了很大的改變,97高價入市的已「返了家鄉」,香港近數十年來最大風險的投資決定,原來是在09年中「需要買樓而無入市」,這決定就是最大損失的投資決定了。當時如果你掌握低潮買嘉湖山莊自住,最平試過1964元一呎(以實用面積計算),到了今日,嘉湖山莊的平均實用面積呎價是11807元一呎,需要自住而無買的人輸了樓價,輸埋租!如果09年最低潮時,如能掌握平盤以1964元一呎去買嘉湖山莊的話,以三成首期即是平均每呎付出589元的投資成本(以實用面積計算),但最後卻賺到9843元,買的回報率是15倍以上,再加上租金,相反,無買的就損失慘重,成為香港投資史上最大的一宗「血案」。

原來財富損失在時間中輕輕過去,我們再看看一些數字。

1971年到2010年,港島區的樓價總共升了113倍(由150元升至17076元)!十年容易又過去,財富漲退如流水。

樓價翻兩翻非難事

時間成本究竟有幾多?說一些基本數可能不少人都忽略,大多數人都忽略了複息的可怕,縱使樓價及物價一年起5%,十年後已經是上升62.9%,如果樓價要翻兩翻原來都不是一件難事,如果每年上升12%,樓價在十年後就是等於原來的310%左右,各位認為我說這數字很瘋狂嗎?請看一看過去的歷史,幾乎全部也是這些數字和例子,只有在97年之後,因為出現通縮,所以才有例外,但97年的個案原來是數十年來的Special而不是Normal!

明白以上的數字,大家就明白到筆者為何支持發展新界東北!因為遲發展代價巨大!

樓價升跌最大的因素有二,一是貨幣匯率,二是經濟狀況究竟是通脹、滯脹,還是通縮?通脹、滯脹,樓價都應該是升的,通縮因為貨幣價值高了,同樣的貨品已不需要那麼多的金錢去買,所以樓價就有下跌壓力,數十年來只有很少時間是在通縮,就是97金融風暴之後,世界出現災難,人們便搶購美元避險,於是美元就神奇地在加印銀紙下升值,港元和美元掛鈎,自然也進入上升軌,因此樓價自然進入樓價下跌軌道,但這個階段是特別的,近年的環球貨幣戰爭,中國都佔了上風,美元不能在量化下升值,於是,樓價亦難以下跌。

不買樓的風險難以掌握

在金融海嘯之後我都鼓勵人買樓,最主要原因是在「買不買也有風險」,這機會成本的真理法則下,買樓的風險容易管理,而不買樓的風險卻難以掌握!

買樓的風險任何人也可以掌握到!量力而為!壓力測試!長線投資!而且要有「一買即蝕」的心理準備,能做到以上各點算是掌握了買的風險!

但如果你不買,你很難評估到樓價幾時跌!你一日未買入,你一日就承擔著未買樓的風險!你每一天就要承擔著銀紙貶值的消耗!

基於買的風險比不買的風險容易管理,因此,買樓比不買樓的贏面高很多!

最後,看官要記著筆者經營的生意是地產代理,我會不會唱好令我增加多生意?因此,如果你覺得我講得有道理,你要明白無論你相不相信我,你的投資決定也一樣有風險,都要你自己去承擔的!(一笑)

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

延伸閱讀