劉業強:活用新界土地 重整規劃大方向

2018-09-18
劉業強
新界鄉議局主席、全國政協委員
 
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香港土地供應長期短缺,樓價升幅冠絕全球,已跟市民的購買能力嚴重脫節。扭轉房屋供不應求、解決樓價持續飆升,一直是政府施政的重中之重;從長遠土地供應方面來看,開闢新的土地資源亦是勢之所趨。

2017年8月,政府宣布成立「土地供應專責小組」,研究覓地方案。小組在2018年4月底起,展開為期5個月的公眾諮詢,提出18個「短中期」、「中長期」及「概念性」的造地選項,期望在平衡各方利益、凝聚社會共識的前提下,為香港長遠的土地供應設定大方向。

支持維港以外填海

事實上,香港自開埠以來都是以「移山填海」作為增加土地的主要方法。截至2016年,總計填海造地約7,000公頃,容納逾200萬人口和70%工商業活動,並興建了荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳和東涌六個新市鎮,可見填海與香港的發展密不可分。不過,2005至2013年間,填海造地僅92公頃,比之前十年大跌90%,成為香港土地短缺的主因之一。

要解決土地不足的問題,填海無疑是一個行之有效的方法,一來不會對現有土地用途構成重大影響,二來亦毋需收回私人土地及安置居民,長遠亦可為政府建立土地儲備,以應付未來的人口增長。因此過去一年,無論在議會內外,我都向政府表達贊成在維港以外近岸填海,特別是在中部水域填1,000多公頃人工島,以配合《香港2030+》的城市規劃及設計概念,發展「東大嶼都會」。在這裏建人工島,可避免影響高生態價值的海岸線,亦不會為鄰近民居帶來污染。據政府估算,東大嶼都會將來可容納40萬至70萬人居住,提供20萬個就業機會,為香港帶來重大的社會和經濟效益。

解決龍鼓灘污染問題

五個近岸填海選址之中,包括屯門龍鼓灘、北大嶼山小蠔灣、欣澳、青衣西南及沙田馬料水,只有龍鼓灘約250公頃的填海計劃,我是有保留的。政府在推行之前,應再三考慮龍鼓灘居民的健康及區內交通等問題能否完善解決,皆因當局的可行性研究報告已表明,龍鼓灘填海得來的土地並不適合建屋住人,只能作工業用途,當局亦研究將元朗區的棕地作業搬進去,這樣只會令龍鼓灘的空氣污染及交通擠塞問題愈來愈嚴重。現時區內已有填料庫、發電廠、堆填區等設施,村民出入龍鼓灘村只能靠一條主要道路,而不久將來更有16萬個骨灰龕位落成啟用,環境衛生只會更差。村民曾向政府建議,興建隧道連接屯門藍地康寶路,以紓緩交通擠塞,惟當局遲遲未有落實。填海能創造大片新土地,但也必須照顧好現有居民的需要,否則只會令社區欠缺和諧。

活化堆填區用地

填海以外,政府亦應重整目前的土地規劃,例如回收並活化堆填區土地為建屋用地,將死地復活。本港目前有三個策略性堆填區,分別為佔地61公頃的打鼓嶺堆填區、佔地100公頃的將軍澳大赤堆填區,以及佔地110公頃的屯門稔灣堆填區;當中以將軍澳堆填區最近民居,經常散播臭味影響居民生活。倘若能在遠離市區的水域填海建人工島,將堆填區、污水處理廠、填料庫等設施遷往島上,再騰出原有的土地資源,逐步透過科學技術,有效將廢物體積縮減約90%以上,重整堆填區用地作建屋或工商業發展,讓社區得以重新規劃,將對現有的居民帶來莫大益處。

三個策略性堆填區加上分布在九龍及新界各處已停用的10多個堆填區用地,合共可騰出約590公頃土地。以每公頃土地可供應150個400平方呎單位計算,590公頃土地將可容納逾30萬居住人口。

善用私人農地及祖堂地

新界發展方面,據估算大型發展商合共擁有不少於1,000公頃農地,相等於現有全港公私營房屋總土地面積約四分之一。若能善用這些龐大的土地資源,將有助增加房屋供應量。因此,我建議公私營合作發展新界私人農地,例如由政府提供基建、發展商建屋,但規定部份土地用作興建公營房屋;又或者私人農地用作興建公營房屋時,補地價方面可以再磋商。政府可牽頭硏究任何合作模式,勿讓農地白白荒廢。

過往公私營合作亦不乏成功例子,例如1970年代中期,私人發展商獲邀投標參與發展沙田新市鎮。當時由四間發展商組成聯營公司負責填海、地盤平整及建造工程。工程完成後,70%土地轉交政府作公共房屋及基建發展之用,其餘則由發展商興建大型私人屋苑──沙田第一城,提供約10,600個單位。

除了私人農地,善用新界祖堂地也可以有效增加土地供應。現時香港約有7,300個「祖堂」,持有超過2,000公頃土地,是新界土地最大的持份者之一。祖堂土地是維繫新界氏族社會的核心,政府若發展祖堂地必須顧及土地業權人的權益,以及祖堂的可持續發展,讓祖堂制度可以傳承下去。

探討建「丁廈」的可行性

此外,社會上亦有聲音提出將新界小型屋宇,即「丁屋」改建為多層「丁廈」,新界鄉議局對此一直持開放態度,亦願意與政府作深入討論和研究,具體方案是選擇部分位處村界以外的鄉村式發展用地(V-zone),或毗鄰新市鎮發展邊緣地帶的鄉村作試點,例如北區天平山村和粉嶺靈山擴展區,興建多層丁廈,以探討丁屋高層化的可行性。

土地短缺問題一直困擾香港,根據政府估算,香港未來三十年所需要的土地高達4,800公頃,而計及所有已落實或已規劃的發展項目,預計至2046年本港仍欠缺至少1,200公頃土地。覓地造地需時長,要化解困局,不能一蹴即至,必須透過多管齊下的措施增加土地儲備。土地供應專責小組的公眾諮詢將於9月26日結束,期望經過今次的土地大辯論後,政府成功凝聚各方共識,開闢新的土地資源,為下一代未雨綢繆。

 
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