寒柏:不應排除「公私營合作」發展土地

2018-10-02
寒柏
學研社成員
 
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當中國大陸的一線城市先後推出限購、限售、限貸、限價等措施和確立了長遠的「百萬單位」建屋大計之後,香港仍在「土地大辯論」當中,實是十分可悲可笑。「填海造地」、「發展郊野公園」及引用「回收土地條例」等建議,明顯都對地產商不利,早有輿論出來為本港財閥護航,把以上三個建議批評得「體無完膚」。

筆者十分支持諸般大量發展土地的方法,亦深信以香港現有的機制來說,就算土地供應大增,普遍市民的居住面積增加 (現在平均居住面積只有161呎),「上車階梯」重新確立,最多也只會使本港地產財閥不能「賺盡」,但絕不會影響原有秩序。

筆者相信,本港地產商麾下「猛將如雲」,不愁資金沒有投資出路,且在港盤根錯節,關係千萬重,無論經修訂後的土地政策是如何,本港地產商也有方法「悶聲發大財」,亦一樣可以在地產市場獲得豐厚利潤。

不應排斥「公私營合作」方案

儘管作為小市民理應支持政府以填海造地等手段大量發展土地,亦對本港財閥「盡賺盡賺」的嘴臉深感不滿,但我們亦不必排斥「公私營合作」的方案。地產商早着先機,收購大量農地,如政府有意在短時間內建屋,最合理的方法,自然是好好利用發展商手上的農地。引用「回收土地條例」是一途,但「公私營合作」也是另一途,我們實不必因擔心「官商勾結」,或對地產商不滿便本能上把之排斥,一切也要看具體的合作方案是如何才能定奪。

在「一國兩制」之下,香港奉行「資本主義」,發展商看準時機,大量收購農地,從而獲利,是理所當然之事,順理成章的往「公私營合作」方向想,因勢利導,亦十分合理。舉例說,發展商出地,政府以提供「補地價減免」等優惠,配合交通接駁,從而獲得一定份額的「公屋」及「居屋」,或在「私樓」的呎數和種類上有一定的話語權,從而滿足普遍香港市民的需求,同時間又能使發展商「發大財」;如政府在私人市場與公眾利益上取得平衡,達至雙贏,「公私營合作」又有何不可呢?

其實早前,地鐵有很長的時間也屬於「公營」,如今上市,亦一樣要兼顧公共責任;本地發展商與地鐵合作建屋,不是早已有之嗎?可見,只要計劃周詳及監管得宜,實不怕所謂的「官商勾結」。政府早有與私人發展商合作的經驗,甚至可以借鏡「地鐵建屋」的模式,檢討以往的機制,進一步改善從前的陃習,最終亦肯定能制訂出對市民有利的方案。

所謂「天下熙熙,皆為利來;天下攘攘,皆為利往。」,政府如以「公私營合作」的模式發展土地,可善用現有的市場機制,在不打亂現有秩序之下達至建屋目標,利民亦利商家,如「順水推舟」,自然「事半功倍」。反之,如果只用「回收土地條例」而拒絕與本港發展商洽談,則一開始就以「敵對態度」來面對本港財閥,甚至乎可能會引起訴訟,亦不見得對市民有好處。

本港地產商經略香港市場已久,在各行各業都有其人事脈絡,亦十分熟悉香港的建屋審批程序及要求,甚至乎可算是以「寡頭壟斷」方式掌握了香港的建築生產鏈。在正常情況之下,香港政府與本港地產商好好合作,方能制訂出有益於市民的建屋大計。

正如葉劉淑儀所指,「公私營合作」並無不可,但要在「政府主導」之下,才有意義。香港政府理應考慮香港市民的需求,先定好長遠的建屋目標,並設下具體可行的執行計劃,其中,如以「公私營合作」模式發展農地,能滿足到政府的建屋目標便好。

同時亦要加快其他建屋選項,以作為談判「籌碼」

如何確保「公私營合作」可以在「政府主導」之下完成呢?除了先制定建屋目標,設立及完善監管制度、檢討執行的流程,從而避免「官商勾結」的情況外,香港政府亦要加快落實其他方案。總的來說,就是要重建政府手上的「土地儲備」,使政府有多個方法大量增加土地供應,才能堅定的落實諸般惠民措施。如果香港政府只搞「公私營合作」而忽略落實其他選項,手上選項不多,土地儲備不足,最終亦只會被本港地產商牽着鼻子走。

為何香港的填海施工要搞這麼久呢?其他先進國家是否也要用上這些流程?程序本身是否有意義?此外,填海的選址亦可以多與一個,最終的土地面積亦可以預留大一點。其次就是「發展郊野公園」的可行性。只有「三頭馬車」一起推動,政府才會有「牙力」與發展商談出一個較好的發展農地方案。

值得一提的是,純以「發展農地」一項來說,雖然在策略層面上是「公私合營」較符合香港的市場情況,但政府亦不要放棄「回收土地條例」的方法。未必所有地產商都願意合作,更有可能是大家都在「漫天討價」,如果地產商開出的合作條款不理想,最終無法惠及市民,香港政府亦可引用「回收土地條例」,不要讓農地「作廢」。

一般情況之下,「回收土地條例」要以市價收地,亦只能建居屋及公屋,限制頗多。雖然以此收地,未必可抒緩私人市場的供應及高樓價,但政府始終算是收回土地來建居屋及公屋,總能幫助到很多香港市民上車。而且,就算以「回收土地條例」盡收農地,全起居屋及公屋,亦可同時把公型房屋的門檻大副降低,惠及更多市民。

中國一線城市的百萬建屋大計當中,「保障房」將佔六成,明顯是以「人人有屋住的」新加坡作榜樣,香港又豈會有例外,更不應瞠乎其後,要急起直追。

 

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    陳海潮  2019-07-16