汪敦敬:新按揭門檻下的樓價發展

2019-11-14
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

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施政報告之下,樓市的發展有了新的變化,以前只是400萬以下的住宅物業可以借到9成按揭,形成了「LUMP SUM效應」,即是說因為400萬以上的按揭槓桿是大大減低的關係,所以細單位樓價便跑贏大市了,在未來,合理槓桿9成按揭可回復至合理的800萬以下,令到樓價是有一個更平均的發展,如果認為按揭槓桿是會直接影響到購買力的話,未來樓價似乎亦會有一個更好的分配,政府規定在800萬以下可借9成,而800至1000萬可借8成按揭,邵志堯博士認為這是政府為市民重索的中線置業藍圖,認為800萬以下是中期的上車盤市區價格,而800至1000萬似乎是換樓對象三房的中期市區價格。我是同意這看法的。

如果用這邏輯推演,再推演一房應該是400至600萬,而零房納米單位是400萬以下,如果大家同意我以上的理論,今天新界樓例如屯門及天水圍,我覺得應以這個標準再減100萬左右,筆者不是用這個來預測樓價,我只認為這是一個各樓市階梯的參考,我認為這個參考是有助大家對未來市場及投資上的更好判斷,當然即使這個上升階梯真的會有一日到達,是因為環球經濟仍然是用量化貨幣的方式去運作,大家必須要知道在現在這個評估的局面,我不能夠或是不應該評估多久會到達,而中間的過程亦會因為不同的負面因素,例如失業、暴亂、結業潮、經濟衰退、甚至外圍因素如泡沫爆破等等,而令到有關目標是向後耽誤或推遲,所以這不是投機的看法,反過來說,這個可以說是長遠投資的參考,我希望這個參考可以令到各位可以掌握到置業機會的。

另外施政報告在房屋政策上是有忽略的地方,就是欠缺土地供應時間表!從數字來看,2023年就是一個供應斷層的「大限」,根據地政總署的數據計算,2017年涉及住宅用地的賣地面積為91萬平方呎,按年減少75%,對比之前4年平均約311.5萬平方呎減少71%。而往後的賣地數據亦未能回復之前的水平,有關趨勢或將導致,私人住宅在2022年至2023年開始出現供應斷層。我們要在數年內去完成開發土地及建屋,如果我們沒有一個硬目標去追求,我們很容易輕輕讓時間過去,沒有爭取並將我們的最大能量去爭取福祉,要建屋起得快而夠水準,必須也要在建屋流程上作行政改革,而這方面政府的表現仍令人擔心。

除了土地供應時間表,還有建屋完成時間表!但根據屋宇署數據,今年發展商建屋及落成量截至8月為止,對比去年同期是下跌了48%及44%,面對這個困難,也希望公眾多關注及支持政府房屋政策啊。

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    黃詠欣  2019-11-22