黃詠欣:新按揭「一拆二」財技划算嗎﹖

2019-12-06
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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最近有一個個案,客戶希望以坊間教授的新按保「套現財技」以近親轉讓方式將物業轉售給太太,自己再回復首置身份從而購入多一間物業,客戶於2018年中以530萬購入一個新盤並選用發展商一按85%按揭計劃,首3年息率為 3.125%,其後為4.125%,月供約$19,298.3,現時尚餘貸款額約440萬,客戶可以透過新按保計劃以近親轉讓方式達到減息及套現效果。

經我們計算後,其物業最新估值為550萬元,在新按保計劃下最高可成數 90%,即貸款額為495萬元,扣除客戶原本尚餘貸款額 440萬元,即這個操作可套現約55萬元,以現時最低息率2.25%計算,年期30年,再加借按揭保費(5%,即24.75萬元),即總貸款額為519.75萬元,屆時月供約$19,867.2 (較原供款↑$388.9),現金回贈約$49,500,表面上客戶最終可套現約 59.95萬元,不過當中涉及律師費及新買賣的印花稅合共要約17.5萬元,再加上按揭保費開支要24.75萬元,即這次套現成本要42.25萬元,扣除上述成本實際套金額只有17.7萬元,是否划算要大家自行衡量了。

最後根據過往經驗,就這個案按保公司可能會提出幾個疑問,而未能批出高成數按揭,由於客戶這次近親買賣,而太太又需要丈夫作擔保人,有機會會被質疑買賣是為套現,另外日後丈夫想用首置身份再借高成數按揭,會被要求解釋為何兩間物業皆自住。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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  • 最近有媒體引述某大銀行對新按保計劃的壓力測試作出內部指引,根據這個指引的講法,其實並不是坊間所謂的「免壓力測試」,只不過是壓力測試放寬了,到底如何計算呢?

    黃詠欣  2019-11-22