余海澄:免於做「樓奴」的自由 增加供應才是王道

2019-12-09
余海澄
公營機構公共事務顧問
 
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社會動盪不穩超過四個月,同儕們拋頭顱,灑熱血,成功令《逃犯條例》正式撤回,卻引爆日積月累的深層次矛盾。眼看上一輩的香港人每天營營役役,節衣縮衣,為求一個安樂窩,甘心成為「樓奴」。下一代人,有幸能夠擺脫宿命的,大多數也可靠父幹。政府在《施政報告》公佈前已鋪天蓋地指房屋與土地政策將創新猷,讓大家在絕望中有少許期望。豈料,政府只提出放寬按揭限制,鼓勵專業中產年輕人硬著頭皮上樓,但樓價隨即呈反彈趨勢。對於一眾平凡的年輕人,我們更關心的是政府如何以盡快增加公私營房屋供應,平抑樓價。

收回土地建公屋 遠水能救近火?

翻查立法會資料,政府指在1997年到2017年曾為13個公營房屋發展項目引用《收回土地條例》,當中大多數由收地到入伙最快的是荔枝角華荔邨與荔欣邨,只需三年時間;其餘的如粉嶺清河邨、元朗洪福邨等,均需超過十年時間才可將土地變成公營房屋。誠然,引用《收回土地條例》增加土地供應建公營房屋不是什麼新事物,筆者倒看不出是什麼新思維。《施政報告》指:「政府將更聚焦地改劃私人土地作公營房屋發展,繼而行使公權收回私人土地作公共用途。」政府在更積極收地的同時,卻面對缺乏建築工人及繁複的土地改劃程序,筆者更關心的是如何縮短建屋時間,提升建屋的效率,讓普羅百姓盡快上樓。

收回棕地與農地 殊不簡單

《施政報告》強調將發展具發展潛力,但未納入新發展區或其他發展項目,大部分屬私人擁有的新界450公頃棕地,好像讓市民感到政府覓地的決心。然而,政府卻隻字不提現時發展新界棕地與農地困難,亦沒有提出迎難以上的方案,有言過其實之嫌。須知道,現時發展新界農地的困難主要是新界許多細碎的地塊業權分散,不少更涉及祖堂地,即由整條鄉村公同擁有的地方。若果是發展商要發展這些土地,在不能「強拍」的情況下,就先要花超過十年或以上時間併購多幅地塊。此外,過往的事件顯示,政府即使引用法定權力收回土地業權,清場時遇到的阻力也絕不簡單,菜園村的抗爭引發起整場反高鐵運動;收回橫洲一帶土地目的也是為建公營房屋,最終也因居民反抗引起「官商鄉黑」的大醜聞。在沒有處理以上的問題時,政府只動用塵封的尚方寶劍收地,又如何能夠盡快增加土地與房屋供應呢?若果政府一時三刻未能解釋,就須盡快用行動證明。

公私合營 增加房屋供應良方

雖然發展新界農地困難重重,但是私人發展商的效率遠高於由政府推行。正如政府於90年代早已討論古洞北/粉嶺北及洪水橋為新發展區,到目前為止還未有第一批居民入住。私人發展商在新界的發展卻如火如荼地進行,如過去3年,新地已將約900萬平方呎的農地轉為總樓面面積達800萬平方呎的住宅發展用地,將會供應約15,000伙單位。私人發展商不僅在補償業權人和土地使用者方面,可提供更貼近市場的條款,又可同步進行多項顧問研究及實施基建配套,例如擴闊路面、興建污水及雨水處理設施等,比政府繁複的招標程序更靈活且具效率,大幅加快增加房屋供應的進度。

與其依靠政府緩慢收地,倒不如參考當年發展荃灣、沙田、大埔、將軍澳等新市鎮時所採納的發展模式,透過換地和發出換地權益書等發展私人房屋,並只會收地作「公共用途」(即興建公屋、公共和社區設施等)。舉例說,當年發展第一城,發展商移山填海,取得十四幅土地,其中七成交還政府興建(包括禾輋、乙明、秦石、瀝源等)公共屋邨,餘下大約200萬方呎的土地,就發展成沙田第一城。幾十年來,新市鎮的發展十分成功,為香港超過一半的市民提供安居之所,引證土地公享及公私合營,才是有效率地增加房屋供應的良方。

年輕人有很多類,能夠成為專業中產,有能力負擔八百萬樓價的並不是大多數。在自由市場中,具財政能力的人買貴樓,甘願做「樓奴」,筆者沒有異議。惟政府的政策須以社會的大多數為優先考慮,要令下一代人安居樂業,「上樓」是必須,但提供可負擔,價錢合理的房屋,更為重要。年輕人希望擁有免於做「樓奴」的自由,香港政府有能力幫助他們嗎?

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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