政策‧正察:樓價回落之際 供樓負擔仍然沉重?

2019-12-31
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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撰文:團結香港基金土地及房屋研究員 潘灝儀、助理研究員 許雅婷

近半年香港受社會事件和中美貿易戰影響,樓價持續回落,中原城市指數和美聯樓價指數兩個主要的樓價指標連續下跌多個星期。不過,上月政府發佈第三季經濟報告,指現時供款與入息比率(按揭供款佔家庭月入的比率)已達73%。業主的供樓壓力似乎仍然沉重,我們應該如何理解這個關於供樓負擔的數據呢?

業主供樓負擔相當有限

儘管多年來樓價飆升,但業主的供樓負擔相對平穩。根據2016年中期人口統計,全港置業自用的家庭中, 約66%的家庭沒有按揭供款,其餘仍供款的家庭中,金管局的報告指他們只需要動用月入35%來供樓。同時,金管局規定銀行批出按揭時,必須確保借款人每月供款不多於其月入五成,故此新造按揭的實際供款最高只能是收入50%,能符合此規定的主要是收入較高的一群。

政府指按揭供款佔一般家庭月入的73%,代表多數家庭都不符合申請按揭貸款的資格,所謂的全港性供樓負擔比率只是證明了樓價越來越貴、甚至脫離市民負擔能力。

即使如此,為評估大衆的置業能力,政府、金管局和中原地產都有定期統計全港性供樓負擔比率(見表1),全部指標以一個單位的面積、平均呎價、按揭成數、按揭年期、按揭息率作爲假設,計算出每月供款,將此除以全港入息中位數。

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統計假設未與時並進 難反映現況

三個機構計算採納的假設不一,能否全面反映置業能力值得商榷,例如政府和金管局的數字偏高,在於兩者假設市民購買較大的單位,供款額就更多。再者,若沒有購買按揭保險,銀行不可批出超過六成的按揭,兩者沿用七成按揭為假設未必合適。兩者均排除了公營房屋住戶,故此數字不代表所有有意置業人士的負擔能力。此外,全部比率仍假設20年為還款年期,與現時按揭大多採用30年的情況不符。

沿用以往的假設,無非是以相同基準來比較供樓負擔的變化趨勢,但用以衡量市民當下的置業能力卻有欠合適。要準確掌握市場現況,政府和金管局都應修改已經過時的統計假設。

加快造地建屋 刻不容緩

政府近來積極展開多個土地供應計劃,包括「土地共享先導計劃」、就洪水橋新發展區工程申請撥款等,務求加快造地建屋,解決困擾香港多年的問題。往後政府必須要吸取當前房屋短缺的教訓,持續就土地和房屋供應定下清晰及全面的政策,才可締造人人安居樂業的社會。

 

延伸閱讀
  • 筆者和不少市民一樣,都對新一份《長策》感到失望,甚至有市民質疑政府進一步調低總房屋供應目標是「篤數」。筆者認為,《長策》和現實情況存在落差的原因是推算方式根本無法反映真實的住屋需求。

    政策‧正察  2020-03-10