陸在山:公私營房屋比例失衡 最終苦了基層

2020-04-23
陸在山
公共事務顧問
 
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去年《施政報告》公布將出售觀塘安達臣道一幅私人住宅用地作第二個首置盤項目,並將於下月截標。惟招標條款相當辛辣,加上近日樓市受疫情影響,令發展商的出價趨向保守。加上安達臣道一帶公私營住宅建屋量比例由2013年時建議的2:8(公營1889:私營7530),大幅倒轉為9:1(公營9610:私營1000),比起早前政府將整體比例由6:4改為7:3還要高。除影響發展商投地意欲有流標風險外,公私比例失衡更將影響長遠社區發展,最終害苦了基層,政府可謂「好心做壞事」。

當初,安達臣道一帶原先規劃公私營住宅比例為2:8,至2017年初,政府首次提出「首置上車盤」,並將此地作為先導計劃,華懋投得首幅私地每呎地價約1.2萬元。惟之後政府將其餘6幅私地改作公營房屋發展,公私比例變為9:1,直接影響該區地價水平大幅調低。據報多個測量師均對項目前景不感樂觀,紛紛調低估值最少20%,更估計流標風險直線急升。首置盤由2017年提出,最快2024年才落成,相隔七年,亦被指「遠水不能救近火」,無助普羅市民解決房屋問題,首置盤支援對象更非社會上最急切上車人士。

政府於3月推出安達臣道賣地章程中,更加入了多項發展限制,影響項目發展和銷售複雜性。當中包括規定住宅單位總數中20%為開放式單位、25%為1房單位、55%為2房單位;單位實用面積需介乎247至495平方呎;混合式發展「首置盤」與「私人住宅」,當中不少於1000個單位會隨機被選作「首置盤」;並需以市價八折出售及設推售時限,相信太多限制將會影響售價和往後樓價走勢。

更重要的是,安達臣道地皮公私營住宅比例由2:8變為9:1,比政府整體未來十年建屋量比例的7:3還要高。過去多年香港住宅公私營比例一直維持大約各佔一半,目的就是希望取得社會平衡,多種不同房屋類別,如公屋、綠置居、居屋、首置盤、夾屋與私樓等,為市民提供不同選擇,建立可以向上流動的「房屋階梯」的期望,亦可帶動公營房屋流轉,讓更多基層市民受惠。早前政府已將整體公私營建屋量比例由6:4改為7:3,安達臣項目更改為9:1,雖然公屋輪候冊輪候時間愈來愈長,基層市民的房屋需求急需解決,但只是囫圇吞棗般將所有公營房屋投放於一個社區,最終又是否對該社區好?

過去社會學也有「社會房屋」的概念,社會房屋即香港的資助類型房屋,包括公屋、居屋等,目的是希望為國民提供穩定居住的選擇,但當中一個重要因素,是在社區內落實社會混合(social mix)與社會凝聚力(social solidarity)的關鍵要素之一。

「社會混合」意即在一小社區中,不能全部建成單純的公營房屋或私樓,當中應混合式加入公屋或資助房屋(如香港的綠置居、居屋、首置盤等),再加入私樓。如九十年代荔園拆卸後,於2001年改建為公屋華荔邨兩幢、居屋荔欣苑三幢和私樓盈暉臺三幢,剛好比例上每一類房屋也有提供,而且單位數目接近。由於該區居民家庭收入有不同,可帶動落實社會混合作用,如公屋居民可於區內找到零售服務業、鐘點清潔、補習託管等工作,假日亦可通過舉辦社區市集賺外快,而較高收入家庭則可於區內聘用相關服務,更可讓當區基層居民減少通勤時間和交通費、膳食費等負擔,從而活化整個社區,形成一個「社區經濟」生態。這亦可帶動「社會凝聚力」的出現,有機的社會連帶,通過社區的分工合作和互動,展現出社會有機可持續發展。

反觀現時安達臣道地皮公私營住宅比例改為9:1,高度集中的公屋,加上鄰近也是安達邨、安泰邨、秀茂坪邨、寶達邨等公屋,加起來超過十萬人口都是以基層市民為主,根本無法達到上述「社區混合」和「社會凝聚力」的作用。過去,該區居民一直面對交通、康體設施不足等問題,加上發展局剛剛公布可能推遲該區東九龍單軌列車的發展,將更影響居民外出的通勤時間。最終會否衍生更多社會問題,特區政府實有責任去解決,不要讓問題累積,加深民怨。

 

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