寒柏:香港樓市會否爆破?

2020-06-29
寒柏
學研社成員
 
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美國為應對「新冠肺炎」疫情,再次推出「量化寬鬆」及一系列的「救市措施」。當美國政府忙於救經濟之時,隔離病毒的措施明顯失敗,疫情完全不受控,並繼續創新高。此外,美國本土經濟因隔離政策而幾近停擺,還引發持續數周的暴動。因此,美國政府打算把刺激經濟的政策再「加碼」,並繼續擴大「量化寬鬆」的規模,亦表明不設上限。

「量化寬鬆」重臨,儘管環球經濟已因疫情失控而陷入嚴重衰退,但資產價格卻出現強勁反彈的勢頭。美股已重上高位,港股緊隨其後。那麼,本港樓市的情況又如何呢?

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資料來源:中原地產網站

本港樓市受去年的「反修例」暴動拖累,本年初又爆發疫情,確實有回調的跡象。但自從本港疫情開始受控之後,樓市的交投漸見活躍,二手樓的價格有回升的跡象,一手樓更錄得不錯的成交。樓市指數亦有反彈回升之情況。

跟據一些地產經紀朋友表示,有業主確實擔心「國安法」會引發美國對中國及香港新一輪的經濟制裁而願意削價出貨。但近日見港元強勢,賣家的態度又漸見強硬。地產經紀朋友相信市場消息好壞參半,因此賣家總有一些議價空間。此外,據他們觀察所得,現時買樓的都是「用家」,粗略估計佔八成。「投資客」就算有意入市,仍是採取觀望態度,並不急於成交。

當然,住宅中的「用家盤」交投活躍,價錢亦有回升的情況。但豪宅仍不算有起色。商用店舖、酒店更是陷入「冰河時期」。相信在未來的日子裡,疫情改變了不少行業生態,越來越多人接受「在家工作」,本港寫字樓供不應求的情況亦會有改變。

自2003年起,先是店舖、商場及商廈大幅上升,然後接力的是豪宅和個別工廈。一般住宅樓要等到2009年才真正飆升。

現時,樓市似有轉勢之兆。以不同的物業種類來說,商舖租金因疫情持續的關係而大跌,直接動搖了其價值。住宅則供應不足,且仍算是必需品,一般市民縱然失業,仍會想盡辦法避免斷供,因此住宅的抗跌能力又比商用物業高得多了。

那麼,既然店舖開始下跌,到底住宅樓又會否緊隨其後呢?

暫時來說,利好的消息是「量化寬鬆」及低息環境將會持續更久。其次是本港樓宇供應又未有增加之跡象。壞消息是本港失業率非常嚴重,環境經濟亦繼續惡化下去。此外,國家不只一次的談及要解決香港的房屋問題。長遠來說,本港的房屋政策又會否出現180度的改變呢?粗略來說,暫時相關消息有好有壞,一切還要看疫情之發展。

最後,本港人均居住面積只有161平方呎,平均樓齡亦恐怕有30至40年,以居住環境及樓宇質素來說,實是十分惡劣,比很多國際大城市都要差。換句話來說,香港住宅又舊又殘,單位面積又小,但其價錢卻動輒成千上萬,絕對不值得。投資是一回事,但自用卻肯定不值得。「投資價值」也總要有「自用價值」支持。現在卻是「自用價值」極低而僅以「投資價值」主導,到底這畸型現象又可以維持多久呢?

一般情況下,本港樓市易升難跌,但支持樓市的基本因素亦在改變中,樓市泡沫會否爆破,仍孰未知之數。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 
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  • 在「港區國安法」通過實施後,期望社會狀況可進一步轉趨穩定,主要視乎疫情能否持續受控,如無進一步惡化,則下半年樓價估計可再升5%,即全年樓價料合共可錄得約8%的升幅,官方樓價指數大有機會歷史性升穿400點的水平,將繼2019年5月後再創紀錄新高。

    陳海潮  2020-07-14