陸在山:「白居二」藏富於民 好過政府派錢

2020-10-12
陸在山
公共事務顧問
 
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近日香港公開大學公共及社會政策研究中心參考了「中原城市指數」,以及50個成交量最高的居屋屋苑價格變動,編製出「居屋公開價格指數」,專門追蹤居屋第二市場交易價格。中心表示指數主要反映資助房屋價格變動,藉此讓政府在制定房屋策略作參考。指數亦反映居屋與私樓的差距收窄,間接為中下階層通過置業創造財富。在全球經濟不景與持續貨幣量化寬鬆下,相信政府通過協助市民置業,達至「藏富於民」的做法實不為過,這種資產增值方式亦較通過「派錢」對庫房的財政儲備更為有利。

房委會過去的文件指出「1997 年 6 月正式推行居屋第二市場計劃,為了增加居屋的流轉量,同時使現時公屋租戶和『綠表資格證明書』持有人多一個自置居所的途徑,而房委會亦可將所騰出的公屋單位,再編配給有需要的人士」,正好說明資助房屋流動的重要性。

正如中心負責人所指,政府通過俗稱「白居二」的白表居屋第二市場計劃將市場活化後,私樓與居屋第二市場價格差距收窄,變相將一班本身住居屋的人,提供更大的誘因出售居屋換想買的單位,將居屋與私樓之間的階梯收窄,形成能跨進一步的「置業階梯」。

有批評指「白居二」的成交個案每宗平均成交價較原價高近八成、大賺逾240萬元而房委會2014年底首批於今年屆滿限售期可投入居二市場的5個居屋項目,截至今年8月錄得27宗轉售,成交價亦較原價高介乎73%至1.13倍。有人認為「白居二」已淪為炒賣工具,未能協助「公屋以上,居屋未滿」的夾心階層置業。

為何不論資助房屋抑或私樓,在新冠肺炎肆虐多時下,樓價仍然不跌反升,可參考《經濟學人》於上月底一篇題為"Why, despite the coronavirus pandemic, house prices continue to rise"的文章。文中指出中高收入國家的樓價竟然在全球經濟幾近癱瘓瀕死時,自今年第二季皆錄得不俗的升幅,樓價竟然在疫情下不跌反升,與2003年沙士期間香港樓市大跌完全相反。各國在利率近零甚至負利率的經濟環境下導致銀行水浸,信貸亦十分寬鬆所致。正如美國的物業按揭年率已由年初的3.7%下降至九月底的2.9%,令供樓成本下降,樓價因而持續上升。

反之由於新冠肺炎疫情反覆不定未見平息,各國包括本港已多次通過派錢、保就業等方式保住經濟,可惜疫情持續導致國庫日虛,正所謂「長貧難顧」致無計可施,據悉七國集團今年派發的薪金補貼及福利開支,已多達GDP 5%逾千億美元。加上各國為挽救物業市場免於出現骨牌效應,出現多人負資產情況,不少政府允許按揭者暫免供款,或只需還息暫不還本等。在全球經濟不景與持續貨幣量化寬鬆下,相信政府通過協助市民置業,達至「藏富於民」的做法實不為過,這種資產增值方式亦較通過「派錢」對庫房的財政儲備更為有利。

有團體認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制,例如規限業主住滿7年才准轉售等。筆者反倒認為如整體土地和房屋供應,未能通過多管齊下方式增加,即使設下更多的限售條款,樓價只會不跌反升,在貨源供應更少,而期望置業的中低收入人士在未能於私樓購買情況下,只會更加望門興嘆,上車無望。

與其設下更多限制,倒不如大量增加每年「白居二」的名額,由4500個增至1萬個,讓更多人可購買二手居屋,屆時價格競爭下才有望回穩。但總而言之,相信只有通過增加土地房屋供應和流轉,才是解決香港房屋短缺、樓價高企的治本之道。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

延伸閱讀
  • 最近,房委會公佈了居屋計劃2018申請者統計調查的主要結果,當中有幾個數據值得分享,從中可反映出綠白表申請者選購居屋的概況,有助於房委會日後的居屋及綠表置居計劃發展。

    招國偉  2020-07-13