吳桐山:發行土地債券打通重整發展「任督二脈」

2021-08-09
吳桐山
學研社研究員、時事評論員
 
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團結香港基金日前估算,香港未來30年需要9080公頃的土地,要通過擴大新界發展,加快規劃流程等方式來達致。香港近年土地發展的速度大幅減慢,是不爭事實,過往的新市鎮由開始規劃到首批住戶遷入只需約7.5年,但近年卻要長達17年之久。之所以有如此大的差距,除了政府的辦事效率值得詬病之外,另一個重要原因是土地業權分散,嚴重窒礙發展,這個問題一日未解決,政府及私人土地未能好好整合,發展潛力就難以釋放。

政府這一兩年已經多次運用《收回土地條例》來收地,但單是收地然後賠錢了事,根本不能有效加快發展步伐,需要在機制上有所創新,提供誘因,才可令整合零散土地的速度大大提高。近日,港大科斯產權研究中心和團結香港基金,都提出引入「土地債券」加快土地重整的建議,值得政府部門重視。

所謂「土地債券」,通俗理解就是由政府發行專門的債券用於收地,由現在的直接商討現金補償外,給業權人多一個選擇。

「土地債券」的優點在於靈活,債券持有人可以用來競投重整後的私人土地,又可以用來交換面積相若的政府新土地,所交換的未必是被收回重整的土地,也可以是其他官地和填海得來的土地。如此一來,相當於透過「土地債券」這個中介物,打通了全香港的閒置土地。同時「土地債券」可以在二手市場買賣,令持有人可以較為靈活地套現或者持有享受土地升值的收益。

這樣一來,「土地債券」可以打通全港閒置土地和官地的「任督二脈」,被收地者考慮的將會是較為宏觀的香港土地價值的提升,而不再是盯著自己的某一塊零散土地,與政府討價還價,更可以令重整土地的工具更靈活之外,提升被收地者對填海等土地發展項目的支持度,可謂一舉多得。

當然,「土地債券」畢竟是新事物,政府若要推出,需要先摸底了解土地業權人的接受程度,推出後也需要多作推廣解說,才能做大做活這個「土地債券」市場。

在堵塞國安漏洞和完善特區選舉制度後,加快發展是香港最大的共識。特區政府應積極研究、從善如流,以土地重整為目標,考慮引入「土地債券」作為現金賠償的另一個選項,並率先在新界新發展區,例如洪水橋、新界北等積極嘗試推展。

財政司司長陳茂波日前響應港澳辦主任夏寶龍所言,強調2049年前必須告別劏房,增加長遠供應和建立土地儲備。建立土地儲備要確保有穩定及持續的土地供應,如要說到做到,這一方面要落實部門編制,例如重組新界拓展署等部門,以落實跨部門統籌發展工作,訂立明確的進度目標;另一方面借助「土地債券」激活土地資源,加快零散土地重整發展的速度,無疑是一著值得嘗試的妙棋。

 

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