黃詠欣:再度放寬按保屬樓市強心針?還是更難上車?

2022-02-25
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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政府新一份《財政預算案》放寬高成數按揭的樓價上限,最新修訂的按揭保險計劃,9成按揭的樓價上限,由800元提升至1000萬元。1000萬港元以上至1125萬港元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬港元,1200萬港元或以下,最高按揭成數80%。

今次改動最特別的是不再像過去般一刀切把樓價一千萬以上物業,按揭成數驟降至50%。而是把按保計劃適用範圍大幅擴大,1200萬港元以上至1920萬港元物業,最高按揭成數為50%至80%,貸款上限960萬港元。換言之這安排下,按揭成數是隨樓價增加而逐級減少,例如1300萬元物業,最高按揭成數有近74%,而1600萬元物業,最高按揭成數為60%。以上措施皆是2月23日即時生效,順帶一提,這是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算,與簽署臨時買賣合約日期無關。

這次是政府繼2019年10月後,再放寬高成數按揭的樓價上限,相信措施可有利樓市健康發展,特別在對推動換樓鏈有利。

事實上,過去1000萬為樓市的分水嶺,1000萬以上物業按揭數由80%,急降至50%,令想換大單位的用家卻步。現在按保擴大至1920萬港元物業,有助減輕換樓用家的首期負擔,疏通整條換樓鏈,更多中小型單位釋放出市場。同時,新措施也有助鼓勵發展商推出更多較大面積的單位,或有助樓價更健康發展。

另一方面,新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家,回到低息銀行按揭的懷抱,亦對新盤市場有利。至於措施會否增加銀行信貸風險呢?相信不會,由於按揭保險計劃一向設有特定條件,包括物業要自住用途,對入息要求證明上較一般銀行按揭更嚴謹。

到底在新計劃下,要借盡最高960萬元貸款的話,每月入息要多少呢?假設供款30年,息率為鎖息上限2.5厘,連同加借按揭保費,每月供款要約3.9萬元,而加息3厘壓力測試下,每月入息要約9.3萬元。如果仍不清楚如何計算,及非固定入息非首置人士又如何安排?建議入市前先找專業人士作預先評估便更安心。


例子:樓價 1200萬元,借80%,年期30年,息率2.5%

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