汪敦敬:解決短期房屋供應建議(二)

2022-04-29
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

 WhatsApp Image 2022-04-29 at 15.53.41.jpeg

香港仍然是一個福地,仍然是充滿資源和財富,和許多香港面對的大問題一樣,香港的深層次矛盾— 房屋問題:「要解放的其實不是土地!是人心!」

繼續分享我對短期房屋供應建議的第二部份,繼上星期所說善用公營房屋外,本文我想分享私樓二手市場的「供應管理」,如果得到善用亦可增加數以萬計的供應!

最快可以大量增加供應的房地產板塊其實是二手住宅市場,香港二手市場有超過170萬個左右的可售單位,只要增加1%可以為市場提供供應,其實已有17000個單位!近年的「林鄭plan」及「波叔plan」為換樓人士放寬按揭成數,是我們近十年都有不斷提倡的方法,我認為方法是成功的,但是沒有正式去檢討並定位,這方法其實是為市場作出「供應管理」,正因為供應管理有效,我們就要將管理繼續深化才對!

可能會有人說,為方便樓換樓放寬按揭,雖然有人放盤亦自然會有人買樓,其實解決不到供應不足,這是個錯誤的看法,亦反映到沒有管理概念下出現的謬誤。

「林鄭plan」和「波叔plan」是以「一換一」去給予換樓或自住人士在按揭上放寬置業門檻,其實已經令到供求得到很好的協調,「一換一」因為解除了樓市辣招的按揭束縛,所以很多業主在能夠換樓之下,故此市場就多了細單位供應!以屯門區二手400萬或以下私樓放盤量為例,最新對比2019年中增加了183%。

如果政府將有關以上的「供求管理」,由「一換一」改為「多換一」,即是鼓勵擁有多個物業的人士在減少持有量的情形之下,可以豁免一些印花稅及得到原本只有「一換一」才獨有的較高成數按揭保險的話!我相信一定會有很多人減少自己持有量去爭取,當然我們要留意樓市結構性上大單位供應(三房或以上)會比細單位(兩房或以下)少,所以長遠樓價升幅大單位會比細單位多!但這不是一件壞事,如果細單位多了供應,上車人士相對上在升幅減少情形之下較易上車,這個是管理產生的好處,還有很多人忽略了當大單位呎價貴過細單位,而細單位又有足夠供應的時候,我們就可以將土地集中去興建較大型單位!樓市供求不足就會大減!

有些人認為我以上提議可能會便宜了一些有資產者,我不同意!我們是不應該「眼紅有人受惠」,事情的重點是一個計劃會否令到更多年輕人可以「上到車」啊!

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 

延伸閱讀
  • 香港的房屋問題之所以拖了這麼長時間都沒法解決,皆因城市規劃失誤。特首應該對城規會予以明確的指示,要求城規會必須增撥更多的土地作城市發展用途,直至市場感到有冗餘為止。只有這樣,香港房屋供不應求的情況,才能得到徹底的解決。

    施永青  2022-05-23