寒柏:港府當如何應對「流標」?

2022-05-10
寒柏
學研社成員
 
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自從港府開始放寬防疫措施後,商業活動「復常」,筆者亦開始需要出席不同的「客飯」。上周與某些地產商人見面,大家都談及近期香港出現「流標」的情況。

席上,客人認為坊間對首幅於屯門的「住宅限呎地」出現「流標」之解讀出現誤判。他認為「流標」不是壞事,反而港府按發展商的出價沽售,才會有可能影響到該區的樓價。

客人指幾間大型發展商的出價太低,港府依然原用慣常做法而讓其「流標」,代表港府官員不敢「賤賣土地」。客人甚至乎認為幾大發展商算是「寡頭壟斷」,向來有微妙的默契,今次不約而同的「出價低」,反而試出港府的「底線」。只要港府不敢「賤賣土地」,香港住宅樓價便不會下跌。

港府的兩難之處
從這次事件,我們可以看到港府的兩難之處。如果當主要發展商不斷以低價投地的話,港府若調整現有的慣常做法而沽售土地,便有「賤賣土地」及「官商勾結」之嫌,亦有可能對樓價造成衝擊,且有違港府希望樓價平穩發展的取向。

但反過來說,如果港府繼續任由「流標」發生,香港的土地及房屋供應便不可能有所增加。住宅供應嚴重不足,樓價高企,亦非港人之福。

如果不改變「勾地」政策,應該如何應對「流標」之情況?
多年來,港府在應對「流標」時,慣常的策略是「一拆二」。對上一次的住宅地出現「流標」的情況,是在2018年10月期,位於山頂文輝道豪宅區的一幅「地王」。最終港府在兩年後以「一拆二」的方式重新招標,成功以192.5億元售出該地段。

值得一提的是,通常連幾大發展商也認為「吃不下」時,港府才會改以「一拆二」的方式重推。再推後,一般仍是香港幾大發展商奪得。其實,港府尚可以按個別不同情況而把土地再「拆細」,並可把每宗交易金額減少,即把「入場門檻」降低,讓更多投資者可以參與招標。

假設,一個可以興建4棟住宅大廈的地段,地價為80億港元。先假定這價錢合理,發展商有利可圖,但這地價的水平就只有1、2線發展商才有能力負擔得起。但如果把這地段「一拆二」,每塊地皮值40億元,只需興建2棟住宅大廈,便會有更多2線至3線的香港地產商有能力參與競投。

「分柝」當然有很多缺點,也增加了交易成本,亦不可能「無限拆細」,但起碼卻可以讓更多有實力的2、3線地產商及海外投資者參與其中,亦可減輕寡頭壟斷之情況。

如幾大發展商有意「大展拳腳」,亦可以「化零為整」,重新把「小地」併成「大地」。如此一來,港府及幾大發展商亦可以避免被認定是「官商勾結」。幾大發展商「出低價」時,亦不會被人誤以為是「聯手出低價」。

港府「一拆二」的做法,除了可以進一步把「入場門檻」再降低至2、3線發展商也負擔得起的水平之外,尚應該加快步伐。正如山頂文輝道豪宅區的「地王」,實不必等到兩年後才重推。

「一拆二」之外,還有甚麼新招?
如果地皮已不算大,根本不宜「拆細」,或「拆細」後依然無人問津,港府又應該怎樣做呢?

當然,港府要重新審視專業評估,為何港府內部獨立估價專業報告的估值,會與市場參與者有所差別呢?港府應該先理解清楚發展商的「取態」,知道他們的估值用上甚麼「假設」。港府應該先盡快審視所有「取態」及「假設」,才決定下一步的計劃。

假設港府當初的估值是100元,很多發展商卻只願意付出50元。港府理解清楚大家的「取態」及「假設」後,依然認為發展商太悲觀,該地皮應值100元。在這個情況下,港府尚可考慮以50元折讓成交,但卻加入「新條款」。例如,當發展商的利錢超過某水平後,港府可以「分成」之方式,把起初原來折讓的50元賺回來。只要整個交易的假設合理,計算清楚,興建及售賣樓宇的時間亦有明確的限制,港府應該可一方面避免「賤賣土地」,但另一方面又可以加快推出土地的步伐。

以上的做法,某程度上是把發展商的利潤「封頂」,但另一方面卻可大幅減低它們的風險,或可使更多有實力的2、3線地產商「加入戰團」,亦有利自由市場的發展。當然,這只是一種方向性的討論,大原則是引入「金融風控」之方式設計交易,但相關的交易及執行細節,我們要先想得更加清楚及透徹。

長遠來說,我們亦可以檢討現行的「勾地政策」,才可以促進香港自由市場多元化的健康發展。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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    陳海潮  2022-05-06