汪敦敬:龍市理論仍管用有效

2022-06-10
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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很多香港人近年都會自嘲「一國兩制非常成功!但港人治港十分失敗!」港人治港失敗不單只在施政執行上,事實上,民間充滿了謬誤令到正確的政策得不到足夠的民心去支持!甚至行政力量反而去為民間錯誤的觀念疲於奔命!

香港今天的確是面對着嚴峻的考驗,但嚴峻的考驗不是環球格局,而是行政上的失誤,抗疫措施曠日持久。對外,在各國都通關的情形之後,香港相對嚴謹的防疫規定變得吃虧,對內,我們亦滿足不到國內的更嚴緊規限,同樣在通關上銜接不到,香港變得兩面不是人。如果這個進退失據的局面持續,香港本來是持着一手好牌,有高資金、低息、大部分住宅供滿樓引起的高財富效應及低借貸,有如「四條A」在手,但是出牌欠佳。大家都寄望新一任行政長官會有更好的管治,我個人是有信心,但香港從未有如此巨大的行政考驗,行政正確我們下半年會欣欣向榮,但若繼續拖誤,我相信已經內傷的香港經濟會進一步重傷。

不過《龍市理論》在近年的亂局中仍然管用有效!

《龍市理論》是我在2017年開始正式發表,因為我認為2009年之後的市場新常態,牛熊市起碼在香港的樓市已不合用!因為市場結構已由原本的泡沫經濟轉為低泡沫、多資金、供應不足、負債少及高財富效應的新市場結構!於是我發表《龍市理論》,希望比傳統概念更清晰描寫到日益以中國資金和中國市場秩序為主導的新經濟實況。而事實上,2008年之後的樓市配合樓市辣招是先為市場去除泡沫,然後才讓聚積的購買力起動!這個由資本主義慢慢融合社會主義的常態,其實是令到香港市場更健康的,而《龍市》的模式將過往先泡沫、後爆破,轉為先鞏固後上升,樓價同樣在是在上升的趨勢中,但是健康得多,龍市走勢的特性是每個谷底的鞏固點都是浪比浪高,樓價相對上是易升難跌的,這在2019年前只是一個概念,但經歷了近年的「修例風波」及五波的疫情後,其實是堅實地得到更充分的印證。

我們看到香港股市在近兩年從高位跌了約1萬點,但樓市在《龍市》結構下2020年2月仍然能突破2019年前的鞏固谷底(根據差估署指數,2018年12月是359.4點,2020年2月是373.4點),到了現在樓價雖下調,但仍然略高於2020年的鞏固谷底(最新2022年4月是384點,比2020年2月仍高2.8%)。


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    汪敦敬  2022-06-07