盧展豪:上半年工商舖疫市受挫 下半年或回暖上揚

2022-07-12
盧展豪
鋑聯控股行政總裁(工商舖)
 
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2022年過了一半,兩年半來的疫情仍反覆發展,日前本地確診個案再破3,000宗,惟大家經歷過破萬宗高峰後,「見慣大場面」的普羅大眾繼續如常生活。疫情持續,生活仍要繼續,反映本地市況的美聯工商舖半年結日前出爐,讓大家回顧前半年民生經濟狀況,亦於港府新班子於七一上場後,齊齊憧憬市場走勢。

今年新年伊始便爆發第五波疫情,加上俄烏戰事導致股市波動、通脹升溫,令工商舖市場大受打擊,今年上半年工商舖整體成交量較去年同期大挫近三成。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得2,655宗買賣,按年跌28.5%,成交金額則錄497.1億元,亦按年跌31.6%。

猶記得去年底疫情早已回穩,社會憧憬通關,可是在第五波疫情衝擊下,最終好夢難成。今年初港府再度收緊社交距離措施,甚至傳出全民強制檢測,以致商家、民眾皆人心惶惶,昔日人頭湧湧的銅鑼灣及旺角街頭變得水靜鵝飛,亦有企業及專才因繁複的隔離防疫措施而撤離香港,轉到其他市場。多種因素重擊投資者信心下,大家只敢觀望,導致今年上半年工商舖市場交投淡靜。

數據中心成交看俏

即使受外資基金追捧、長期表現標青的工廈亦難逃疫情重擊,雖然上半年工廈售價平穩,但是成交量按年跌21.2%,僅錄得1,573宗成交。在市場渴求數據中心及本地網購活動愈趨頻繁下,上半年本地錄得多宗與數據中心及貨倉相關的逾億元「大刁」,佔上半年十大工廈大手成交中的6宗。依筆者看,港府於北都發展創科,創科產業需要龐大的數據中心作後盾,本地數據中心的需求將愈來愈大,相關成交亦會持續平穩上升。

疫市下 業主租客靈活變通撐過來

至於受政府防疫措施重撃的舖市,今年上半年商舖成交宗數僅錄655宗,按年跌32.5%,金額約149.6億元,按年降23.2%。本地零售及飲食業與旅遊業悉悉相關,奈何本地封關多時,尚未見通關時間表,不少核心區業主寧可減租,以短約形式租出旺舖,吸引民生品牌趁機進駐,取代遷出的奢侈品牌,令本地零售生態大執位,另亦有品牌趁市面租金下跌而同區搬遷,細舖搬大舖,繼續wait & see,大家以疫市下的經營智慧支撐過來。

市場寄望通關帶來真復甦,盼新一屆政府上場後,可積極爭取與内地和國際儘快通關,讓吊鹽水的零售及飲食業再見曙光,亦為冰封多時的旅遊業解困。此外,政府將於八月份發放第二期電子消費券,料可刺激下半年舖位成交,並保持平均每月120宗以上水平。

本地甲廈市場疲弱卻穩健 反彈關鍵是通關

上半年寫字樓市場表現疲弱,企業對承租寫字樓的態度審慎。甲乙廈租售價俱跌,當中甲廈租金上半年累跌3.0%,其售價亦累跌1.7%。五十大甲廈成交量亦按年挫六成,上半年僅錄得39宗買賣。整體甲廈空置最新達9.9%,創近8個月新高。

雖然寫字樓市場未見起息,惟本地甲廈市場一向穩健,其反彈關鍵乃與内地和國際通關,只有貿易恢復往來,才可增加投資者信心,並帶動投資氣氛。而且今年下半年將有不少全新甲廈落成及啟用,加上東鐵線過海段開通,讓港島核心區一帶的交通網絡變得更完善,有利刺激企業擴充或搬遷,帶動寫字樓買賣及租賃。

依筆者看,假如下半年疫情持續受控,政府未再收緊防疫措施,並再度與內地商議通關事宜,工商舖成交量將會轉趨平穩,下半年料達約2,900宗,較上半年升約一成。

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  • 香港是世界領先國際金融中心,多年來甲廈需求龐大,當本地成功對內地及國際通關後,屆時大企勢必回歸,並將一層層「掃」寫字樓,屆時租售個案定必大增。

    盧展豪  2022-08-16