寒柏：有關填海造地的基本原理
港府除了發展「北部都會區」之外，亦建議興建交椅洲人工島填海計劃。這填海計劃是基於「明日大嶼」計劃再作修改，人工島由原來的兩個，改為三個，造價約5,800億港元。
交椅洲人工島填海計劃將會為我們帶來多少個新增住宅單位呢？需時多久呢？暫時尚無統一的說法。保守估計，人工島可興建40萬個住宅單位，據悉以公屋及居屋為主。由於造價太貴，有人擔心這計劃將對港府構成嚴重的財政壓力。亦有人指，如今填海成本約每平方米13,000港元至15,000港元左右，收回農地的每平方米成本為14,500港元。為何港府不先發展農地呢？
其實，填海及發展農地兩個計劃並無衝突，為何不可以一起啟動呢？而且，填海及收回農地需時，就算發展階段上有先後之分，也應該同步規劃及執行。如果港府只集中火力收回農地而沒有其他造地計劃，發展商及投資者又會否「漫天討價」呢？收回農地的成本又是否真的可以控制在每平方米14,500港元之內？當港府沒有別的選擇，「地主」又會否樂意配合？
坊間對填海造地及收回農地的討論各執一詞，或許我們可以「還原基本步」，從根本原理說起：
如果在毫無制肘的情況下，收回農地發展土地，理應比填海便宜一些，工序亦簡單得多。但說穿了，直接發展「郊野公園」等鄉郊用地的成本應該更低。只是我們有《保護郊野公園條例》，特區政府於1997年後還不斷把愈來愈多的土地列為「郊野公園」，我們可用的土地才不斷減少。香港算是國際城市，但卻居然仍有74%的土地未經開發，亦算是「世界奇觀」之一。
收回農地理應最為簡單方便，但與地主的洽談卻會把成本大幅增加及為發展計劃增添變數。此外，要把原屬不同「地主」的土地併奏在一起，再重新規劃，才會真正發揮其價值。另一方面，現有農地都在新界區，其發展價值比市區土地低得多。如要把農地變為市區用地，還要大量興建公路、鐵路及一系列的社區配套設施，才能增加其使用價值。當然，如今發展「北部都會區」是打算不再以中環為核心，反過來與鄰近的深圳連在一起而釋放出更高的土地價值。最低限度是以「深圳」及「中環」為「雙核心」的一種城市規劃。
填海的工序會較多，所涉及的「製造成本」會較高。但相比起來，港府亦要從「地主」把農地買回來。暫時來說，交椅洲人工島填海及收回農地的成本差不多。但想深一層，為何現時的填海成本要高達5,800億港元呢？
無論是「明日大嶼」，還是現在修訂的交椅洲人工島填海，都是近乎憑空在「海中心」填海。港英年代的填海多集中在維多利亞港一帶，是原有市區的一種延伸。在市區開外填海，理應可以更省時及省錢，亦可以借助原有的交通網絡及社區配套，所創造出來的土地價值亦最高。
此外，港英年代的新市鎮計劃是如何成功的？其相關說法是「移山填海」，即「填海」、「移山」(發展郊野公園用地) 及「收農地」不僅要同時進行，還要把三個手段都用在一個地區之內！換句話來說，港英年代就是把發展郊野公園、填海造地及收回農地等拼奏在一起，並當成是一整套的計劃，即「三管齊下」來發展同一個地段，才能在最短時間，並以最低成本造出最有價值的土地。
以此推論，我們發展「北部都會區」之際，除了「收農地」之外，還應該要考慮「移山」(發展郊野公園用地)，甚至乎在新界北的海岸線也要考慮「填海」，才是效率最高及成本最低的做法。
如今，坊間的討論通常是只「填海」而不「移山」，或只「收農地」而不「填海」，或只「移山」而不「收農地」等等，相關成本難免會大幅上漲，其效益亦肯定要減半。
無論是發展「北部都會區」，還是交椅洲人工島填海計劃，其實都是求同存異的結果。我們避免影響土地既得利益者，並顧及環保團體的訴求，暫時還沒有修訂《保護海港條例》及《保護郊野公園條例》，才會弄了這些計劃出來。
「北部都會區」明明可以成為一個非常龐大的「超級新市區」，但現在我們卻只能把好幾個「小市鎮」勉強以公路或鐵路連在一起，還要避開一個又一個的所謂「自然保護區」而顯得支離破碎，為的就是迴避了《保護郊野公園條例》。交椅洲人工島填海計劃更是全盤放棄了在港島西、九龍區、南新界及東大嶼山等海岸線而迫着在「海中心」以高價填海，就是因為怕了《保護海港條例》。
這裡更顯示出一個很有趣的現象，就是香港付出了全球最貴的成本去保育我們的鄉郊土地及海岸線。香港的「城市化比率」，相比全世界的大城市都低很多。除非我們的「大自然」有着什麼傲視全球的生態價值，例如像澳洲大堡礁及新西蘭的冰川般，否則到底我們在「保育」甚麼「自然奇觀」呢？
退一步來說，既然我們「糊里糊塗」地付出了高昂的代價去「保育自然奇觀」，並決定在「海中心」填海了，其最低成本亦要高達5,800億港元，我們竟然只讓這片土地建公屋及居屋，還不盡快把大部份土地賣出去賺錢及回本？在「海中心」填海興建公屋及居屋，這分明是讓港府最快破產的路徑！
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