何濼生:房屋政策應講求效率

2016-10-25
何濼生
珠海學院商學院院長
 
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團結香港基金不久前發布了一份研究報告,建議多管齊下加強土地開發,並建議新建公屋推行“補貼置業計劃”,將土地補價金額鎖定在買家購入時水平。我完全同意第一項建議,但反對第二項,因為這既不公平、亦無效率。在此,我特別指出政策效率(policy efficiency),即在有限資源前提下,能否實現公共房屋政策的初衷。

從表面來看,“補貼置業計劃”將大幅增加買樓而非租樓的吸引力,因此將減小政府維護和管理這些產業的負擔,並亦可令政府回收目前租戶並不需要支付的土地補價。因此,表面來看這一建議將實現雙贏, 不過實際情況卻更為複雜。

當買家被允許按購入時釐定的土地價格來繳付補價,將產生有違公共房屋政策初衷的三大後果。

首先,公營房屋一旦售出,則無法繼續服務於公營房屋原本旨在服務的目標群體。因此政府必須另建新樓。假設公營房屋在購入十年之後被售出,則政府將在十年後另覓新地,而新地成本勢必高漲。允許最初買樓者按購入時土地成本繳付補價,意味著最初買樓者的獲益將由納稅人和未來買樓者來承擔。

其次,鑒於買賣公營房屋可以獲利,勢必將吸引更多申請者,包括那些並無急切住房需求而垂涎投資獲利的人。這將導致擁有真實住房需求者買樓變得更加困難。

第三,有關建議期待加快繳付土地補價並加速公屋流轉,但實際很可能導致最初買樓者觀望等待。因為,土地補價是鎖定的,考慮到通貨膨脹因素,等待時間越長,實際所需支付的價格就越低。

一些學者觀察到,“居屋”(HOS)單位的流轉率遠低於私樓單位,並由此認為可能存在房屋單位和居住需求的錯配。其言下之意是,在面對錯配情況時,私樓業主將更換更能符合他們需求的房屋。不過,這一結論未必正確。嶺南大學公共政策研究中心於2011年所做的一項網上調查顯示,居屋業主明顯比私樓業主更快樂,兩者的快樂指數分別為7.53和7.15。並且,在LIFE得分(包含關愛、智慧、堅毅、行動四項)方面,居屋業主全面高於私樓業主。這意味著很可能並不存在錯配。居屋業主碰巧是一群更傾向於安居樂業的人。

事實上,數據顯示目前的居屋項目每次都獲超額認購。根本不存在由於價格過高而買家不足的問題。任何降低售價而不相應增加供應的措施,對於所有那些存在迫切需求,並且願意付費的人來說是不公平的。除非我們能增加供應並令超額認購率大幅降低,否則我們沒有理由去促進交易,無論是通過降低價格還是減少土地補價負擔的方式。

鑒於目前仍有開發更多土地、建造更多房屋的迫切需求,在多管齊下加強土地開發一事上,我和團結香港基金的看法完全一致。一些評論員堅持認為應當優先開發棕地。不過,開發棕地建議不僅忽視了另覓新地以搬遷工廠的實際困難,還忽視了開發其它地塊成本更低、速度更快這一事實。人們總說新加坡在解決住房問題上比我們做得更好。但他們可能忘了,人口更少的新加坡用於住宅開發的土地面積數倍於香港。

圖片:發展局
文章轉載自《China Daily》
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