寒柏：深圳致力做到18年內新增供應170萬套樓房，香港呢？
本年六月初，深圳正式公佈其建屋大計，預計到2035年左右，即不足18年內，新增170萬套樓房。其中，商品房佔四成，保障房或公租房佔比六成。重點是，人才住房、安居型商品房和公共租賃房總量不少於100萬套。
若粗略以香港慣用語來解說，即深圳打算於未來不足18年之內，每年提供至少9萬套樓房，當中四成左右是私人樓宇，六成左右是公屋和居屋。
本來香港有8萬5政策
諷刺的是，香港政府於回歸初期，即早在20年前，已提出8萬5的建屋大計，但受到地產財閥大力反對，加上正值碰上金融風暴，一個高瞻遠矚，但尚未落實的建屋大計，居然成為樓市下跌的元兇，被香港市民唾罵，最終被迫無限期擱置。
這20年間，當中國各大城市大力建設之際，香港卻反其道而行，儘管90%的香港人，仍是住在不足4%的土地面積上，仍有大量的農地及郊區可用，且四面環海，填海不難，本有很大的發展空間，但香港政府居然無法增加土地供應，每年新增最多不夠一至兩萬個單位，促使樓價大升，地產商賺盡，小市民當災。
更有趣的是，香港地產商雖然是「贏大錢」，但卻反過來給國內新興經濟龍頭大幅拋離。此外，國內樓市也現泡沫，國內地產商也賺大錢。即縱然與行家比，香港地產商也給比下去。總的來說，香港的「高地價政策」，小市民當災，但本港財閥也是大輸家。
關於深圳的170萬套房大計
深圳的建屋大計有沒有風險？中國近三十年如一艘「航空母艦」，穩定而行駛速度快。可是，香港自來便是一葉輕舟，平均每十年一場金融危機。筆者既為香港人，對97年金融風暴和08年金融海嘯仍是記億猶新，因此「未算勝，先算敗」，先評估一下當中的風險。
深圳的170萬套房是什麼概念？深圳的人口早已過千萬。深圳統計局公佈的人口數據顯示，2017年年底深圳常駐人口約1253萬人，相比2016年年底增加了近62萬人左右。
那麼，深圳市已經落成了多少商品樓？以深圳燃氣的年報作為參考，深圳區的天然氣用戶約174萬戶左右。扣除一些商業用戶，再補口一些沒有開設管道的老區，估計現在商品樓的數量大約在200萬套左右。
再看看深圳最新的建屋大計。深圳政府打算在未來18年之內，增加約70萬套商品房，即由200萬套增加至270萬套，幅達35%。再加上另外100萬套的保障房及公租房，其實增幅頗為驚人。
國內是如何評價深圳這個建屋大計呢？普遍人認為，近年深圳人口增長極快，每年增長至少幾十萬人，且四方八面的資金擁入，「需求」太強勁了，170萬套房，根本供不應求。
個人認為，其實深圳有200萬套商品房，加上尚有一些保障房，粗略以現時1253萬的人口來計算，現在當然是供不應求。正是由於供應不足，連「剛需」也沒法應付，才會衍生出「投資需求」。如果再加上170萬套房，當中至少還有100萬套保障房及公租房，以現時的人口計，卻反而是供過於求了。
因此，重點還是要估計，到底深圳的人口還會不會繼續急速增長？單是去年，深圳人口又多了60萬，國內的評論員正身處盛世；對他們來說，深圳的人口增長又怎會減速呢？
可是，以其他一線城市為例，北京常駐人口為2171萬人，下降了2.2萬人，上海則為2418萬人，減少了1.37萬人。此外，上海於2015年，還曾經減少了10.41萬人口。只能說，如果國家經濟繼續發展，長遠來說，大城市的人口仍會繼續增加，但增速可能會放緩，甚至乎短期內，人口也有可能會減少。
簡單來說，只要人口增長放緩，新建樓房逐漸落成，供應增加亦可以促使樓價下降。若控制不好，一樣可以造成樓市泡沫爆破。
建屋乃長遠大計，不宜隨意廢止
儘管上海及北京的人口略為減少，但上海仍打算於未來幾年之內，新增170萬套房，北京亦打算在五年內新增150套房。由此可見，其實不只深圳，中國各大城市也在努力增加房屋供應，並沒有因短期的人口減少或經濟波幅而影響長遠建屋大計。
想深一層，就算樓市大幅下跌，屆時仍可暫緩推出新樓，以穩定樓價，但這不過是權宜之計，實在沒有必要把長遠的計劃擱置。
此外，短期而言，中國政府亦以限購、增加不同類型的稅收等手段來揭抑樓價，甚至乎開始為新樓盤定價，阻止房地產商謀取暴利。諸般長期和短期策略，各有優劣，成效不同，但政府都是「摸著石頭過河」，不斷努力嘗試，其目標正暗合國家主席的一句話：「房子不是用來炒的，是用來住的。」
長遠而言，中國政府已下定決心打壓樓市，把過份集中在樓房的社會資源，重新釋放至其他行業，最終使經濟持續發展，藏富於民。當中國政府正努力新增土地及房屋供應，並已有成效之際，香港政府還在等什麼呢？
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