寒柏:深圳致力做到18年內新增供應170萬套樓房,香港呢?

2018-06-21
寒柏
學研社成員
 
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本年六月初,深圳正式公佈其建屋大計,預計到2035年左右,即不足18年內,新增170萬套樓房。其中,商品房佔四成,保障房或公租房佔比六成。重點是,人才住房、安居型商品房和公共租賃房總量不少於100萬套。

若粗略以香港慣用語來解說,即深圳打算於未來不足18年之內,每年提供至少9萬套樓房,當中四成左右是私人樓宇,六成左右是公屋和居屋。

本來香港有8萬5政策

諷刺的是,香港政府於回歸初期,即早在20年前,已提出8萬5的建屋大計,但受到地產財閥大力反對,加上正值碰上金融風暴,一個高瞻遠矚,但尚未落實的建屋大計,居然成為樓市下跌的元兇,被香港市民唾罵,最終被迫無限期擱置。

這20年間,當中國各大城市大力建設之際,香港卻反其道而行,儘管90%的香港人,仍是住在不足4%的土地面積上,仍有大量的農地及郊區可用,且四面環海,填海不難,本有很大的發展空間,但香港政府居然無法增加土地供應,每年新增最多不夠一至兩萬個單位,促使樓價大升,地產商賺盡,小市民當災。

更有趣的是,香港地產商雖然是「贏大錢」,但卻反過來給國內新興經濟龍頭大幅拋離。此外,國內樓市也現泡沫,國內地產商也賺大錢。即縱然與行家比,香港地產商也給比下去。總的來說,香港的「高地價政策」,小市民當災,但本港財閥也是大輸家。

關於深圳的170萬套房大計

深圳的建屋大計有沒有風險?中國近三十年如一艘「航空母艦」,穩定而行駛速度快。可是,香港自來便是一葉輕舟,平均每十年一場金融危機。筆者既為香港人,對97年金融風暴和08年金融海嘯仍是記億猶新,因此「未算勝,先算敗」,先評估一下當中的風險。

深圳的170萬套房是什麼概念?深圳的人口早已過千萬。深圳統計局公佈的人口數據顯示,2017年年底深圳常駐人口約1253萬人,相比2016年年底增加了近62萬人左右。

那麼,深圳市已經落成了多少商品樓?以深圳燃氣的年報作為參考,深圳區的天然氣用戶約174萬戶左右。扣除一些商業用戶,再補口一些沒有開設管道的老區,估計現在商品樓的數量大約在200萬套左右。

再看看深圳最新的建屋大計。深圳政府打算在未來18年之內,增加約70萬套商品房,即由200萬套增加至270萬套,幅達35%。再加上另外100萬套的保障房及公租房,其實增幅頗為驚人。

國內是如何評價深圳這個建屋大計呢?普遍人認為,近年深圳人口增長極快,每年增長至少幾十萬人,且四方八面的資金擁入,「需求」太強勁了,170萬套房,根本供不應求。

個人認為,其實深圳有200萬套商品房,加上尚有一些保障房,粗略以現時1253萬的人口來計算,現在當然是供不應求。正是由於供應不足,連「剛需」也沒法應付,才會衍生出「投資需求」。如果再加上170萬套房,當中至少還有100萬套保障房及公租房,以現時的人口計,卻反而是供過於求了。

因此,重點還是要估計,到底深圳的人口還會不會繼續急速增長?單是去年,深圳人口又多了60萬,國內的評論員正身處盛世;對他們來說,深圳的人口增長又怎會減速呢?

可是,以其他一線城市為例,北京常駐人口為2171萬人,下降了2.2萬人,上海則為2418萬人,減少了1.37萬人。此外,上海於2015年,還曾經減少了10.41萬人口。只能說,如果國家經濟繼續發展,長遠來說,大城市的人口仍會繼續增加,但增速可能會放緩,甚至乎短期內,人口也有可能會減少。

簡單來說,只要人口增長放緩,新建樓房逐漸落成,供應增加亦可以促使樓價下降。若控制不好,一樣可以造成樓市泡沫爆破。

建屋乃長遠大計,不宜隨意廢止

儘管上海及北京的人口略為減少,但上海仍打算於未來幾年之內,新增170萬套房,北京亦打算在五年內新增150套房。由此可見,其實不只深圳,中國各大城市也在努力增加房屋供應,並沒有因短期的人口減少或經濟波幅而影響長遠建屋大計。

想深一層,就算樓市大幅下跌,屆時仍可暫緩推出新樓,以穩定樓價,但這不過是權宜之計,實在沒有必要把長遠的計劃擱置。

此外,短期而言,中國政府亦以限購、增加不同類型的稅收等手段來揭抑樓價,甚至乎開始為新樓盤定價,阻止房地產商謀取暴利。諸般長期和短期策略,各有優劣,成效不同,但政府都是「摸著石頭過河」,不斷努力嘗試,其目標正暗合國家主席的一句話:「房子不是用來炒的,是用來住的。」

長遠而言,中國政府已下定決心打壓樓市,把過份集中在樓房的社會資源,重新釋放至其他行業,最終使經濟持續發展,藏富於民。當中國政府正努力新增土地及房屋供應,並已有成效之際,香港政府還在等什麼呢? 

 

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