政策‧正察:棕地乃零造地、零規劃所致

2018-06-29
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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團結香港基金研究員潘灝儀  、團結香港基金助理研究員唐嘉逸

在現時的土地大辯論中,關於棕地的大部分言論都偏向將其發展。然而,棕地的出現其實是過去無所行動而帶來的結果。棕地作業見縫插針地滋長下去,是由於過往香港並沒有大規模和有系統地製造、規劃及提供此類土地,又因應經濟發展又帶來強勁的需求,因此物流及工業用地的供應趕不上需求。

棕地需要重置

香港的棕地並不是閒置或荒廢的土地,這一點是有異於國外的棕地。事實上,棕地容納着各類後勤作業,大眾或許對它們並不感到熟悉,但它們正默默地為市民服務。我們曾親身走訪過在棕地上的物流中心、電貿貨倉和紮鐵工場。該物流中心原來負責了某個飲食品牌整個全港的供貨,而電貿貨倉則儲存了價值高達5億元的網上訂購貨物。至於紮鐵工場,則是負責把在香港的地盤需要用的鐵支先作裁剪等工序。因此,棕地亦有其存在的價值,棕地作業是應該要重新整理而並不是讓其消失的。

發展棕地的考慮

取締棕地的一個關鍵是需要大規模和有規劃地去發展物流及工業用地。如果我們參考新加坡,大規模地發展工業園或物流園,以整合相關行業來高效運用土地,並解決環境破壞、發展混亂的問題。部分類型的棕地作業亦可以多層工業樓宇的形式來繼續營運。而要安置棕地作業,現時我們缺乏的正正是大幅平整土地。

此外,在考慮重置時,無可避免地某些行業利潤較低的作業可能會被淘汰。現時,棕地租金遠遠低於其他工業及物流物業的租金。政府曾在2015及2016年調查過洪水橋及元朗南的棕地租金水平,其租金中位數分別為每平方呎1.91及3.56元。而同年新界工廠大廈的租金則約為每呎12元。又以某個在葵涌的多層物流中心為例,除去車道面積以實用面積計算後,呎租接近每呎30元。如我們要協助棕地作業者遷置,將會涉及一系列的挑選和分配補貼租金的機制,而現時討論鮮有提及其中的細節。

在發展棕地這個議題上,我們是否也應思考如何去幫助這些工人找尋其他的就業機會?在洪水橋新發展區規劃內的棕地有約190公頃,當中涉及超過3,000個工人。以此推算,全港1,300公頃的棕地便應有超過20,000個工人。而且,這些工人以往都能在居所附近工作。如果在安排上能令這些工人原區就業就可減低其對交通的影響。

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重啟造地方為上策

棕地的形成是停止造地及缺乏規劃所帶來的結果。如果現在我們沒有先解決棕地的重新規劃、安置及就業的問題,就直接減少棕地用地是本末倒置的行為。缺乏土地是其遠因,而棕地只是之後得來的後果。要解決棕地,必須補回過去造地落後的不足,大規模開拓新土地及重啟土地規劃,從而能先安置這些原本與規劃及環境不協調的地方,作出適切地規劃安排。

 
延伸閱讀
  • 當下房屋供應危機水深火熱,我們實在需要着力落實行之有效的短期措施,但短期措施始終未能增加新的土地,不應被視為終極解決土地房屋問題的長期策略。

    政策‧正察  2019-06-04