陳凱文:《收回土地條例》難使樓價降溫

2018-08-17
陳凱文
學研社成員
 
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香港樓價和租金高企,港人居住開支越來越高,人均居住面積只有161平方呎,公屋輪候期越來越長。歸根究底,都是因為香港可供建屋的土地供應不足。為此,土地供應專責小組展開為期5個月的公眾諮詢,即所謂的「土地大辯論」,並提出提出18項有潛力提供額外土地的建議。

「土地大辯論」,不少人都建議政府引用《收回土地條例》,收回發展商的私人農地發展,並指出港府過去也曾引用條例收回土地。然而,根據《收回土地條例》 第3條:「每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,行政長官可根據本條例命令收回該土地」,這裡的「收回作公共用途」,卻是可堪玩味和斟酌的用詞。

收地建居屋,算否「公共用途」?

所謂「公共」,本義是公有共用,即是公家管有,所有港人都可免費使用的設備,例如:公園、道路。可是在香港,「公共」又可以是指「公家營運」,概念上跟「公營」混同。「公營」設施又分兩種,一種是服務對象是全港市民的公營設施,如:垃圾站或警署,另一種則是符合特定資格的港人才能使用的設施,例如:公共房屋或公立中學。

那麼,「公共用途」法律上的意思是什麼?根據條文〈釋義〉,「收回作公共用途」包括:(a) 收回衞生情況欠佳的物業;(b)收回空氣不流通、損害健康或不合人居住的建築物;(c)為與香港駐軍有關的任何用途而作出的收回;(d)為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途而作出的收回。若是政府選擇動用條例,「收回作公共用途」的意思,便只能夠是(d)項。

換言之,政府可收地用作建設公有共用設施,又或者是公營設施,但無論何種設施,其業權擁有人仍須在於公家,即政府的手上。那麼,政府又可否動用《收回土地條例》,用作興建居屋呢?需知道,居屋全名是「居者有其屋」,雖是公家興建,亦有轉售限制,但是業權也算是在買家手上吧?如此說來,居屋又怎能算是公共設施呢?不是公共設施,又怎算是「公共用途」呢?

不可收地建私樓

因此,筆者認為用《收回土地條例》收地建居屋,其實有機會遇上法律挑戰。當然,政府即使不是收地起居屋,亦可收地建公屋,但是有一點可以肯定:政府也不能把地拿去拍賣,然後用來興建私樓和寫字樓。換言之,動用《收回土地條例》收地,只會增加公屋供應量,縮短公屋輪候時間,但是不能增加私人樓宇的供應量。

在私人樓宇供應量不增加的情況下,又能否解決香港樓價和租金高企的問題呢?筆者認為,公屋數量增加,細單位和劏房需求量會下跌,從而使單位和劏房的租金存在下調空間,間接減低部份人買樓收租的誘因,樓價將有機會而因此下調。然而,買樓自住的需求量,並不會因為公屋數量增加而受到影響。

填海才可使私樓樓價降溫

由此可見,動用《收回土地條例》收地興建公屋,對香港私樓樓價即使有影響,也只會是十分輕微。只要買樓自主比買樓收租的需要求量多,而私人樓宇數量沒有增加,而香港的外圍經濟環境,又沒出現波動的話,樓價便會維持高企,甚至繼續攀升。根據供求定律,只有增加可供興建私樓的土地,並規定發展商買地後不可囤積居奇,才能增加私樓供應量,才能使私樓價格回穩,或者有機會出現下調空間。

買地後不可囤積居奇方面,可靠現行的「建築規約」期限,或者政府六月推出的一手樓空置稅解決。是故,一切問題的關鍵,仍在增加可供興建私樓的土地面積。若是開發郊野公園的做法,必會惹來爭議,亦有可能使香港的熱島效應加劇。在平衡環境保育和各方利益的情況下,相信仍是只有填海造地,才是有效增加土地供應量的最佳辦法。

 

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    汪敦敬  2019-08-20