寒柏:要防範「內房」外債急增

2018-09-05
寒柏
學研社成員
 
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中國政府正逐步為房地產市場降溫,致力穩定樓價,並提出「樓房是用來住,不是用來炒」的施政理念。在這大框架之下,幾年間,中國政府在「中短期」行政措施上,推行了不同程度的「限購」、「限售」、「限價」和「限貸」。有關當局見有夫婦為投資樓房而離婚,甚至推出「限離」。 

在「中長遠」策略方面,各大城市亦推出未來的建屋大計,確保有足夠的單位供應,並且確立了「商品房」與「保障房」的比重。有關當局更逐步收緊給予房地產商的借貸,為每間銀行的「開發貸」已設立一個額度,並限制房地產商在國內發債的規模等等。 

明顯可見,中國政府正有意把國民的資本,由牟取暴利而使經濟失衡的地產商手上,重新分配至各行各業,銳意刷新科技發展及改革,並最終做到藏富於民。 

「內房」外債急增 

整體來說,「內房」一直都是以「高槓杆」和「資金快速回籠」的商業模式運作。地產商借錢越多,規模越大,話語權也越強。它們充份理解及配合地方政府的施政,在短時間內完成項目,讓資金迅速回籠,相對少囤積。由於過去三十年間,中國經濟一直以高速增長,房價一直上漲而只作輕微回調,因此,房地產商不必顧忌房價下跌的風險,借錢越多,起樓速度越快,擴展規模越大,便越成功。不少「內房」以此模式擴張,取得了空前的成就。 

可是,正因為近年以來,中國政府的新措施逐一落地,開始使「內房」於國內舉債越難,便誘使它們來港發外債。根據坊間報道,本年度首七個月之內,「內房」發行美債合共至少41宗,涉及資金約1,480億港元,相比去年全年總額急增超過2倍。 

總的來說,由於「內房」擁有三十年的成功經驗,儘管中國政府銳意改革房地產市場,在開發貸及房貸上設限,但亦絕不可能修正「內房」的商業行為。在國內難借錢,它們便以不同的辦法,跑去海外圈錢了。 

政府需要完善外債登記的制度 

根據大陸官方的政策,在原理上來說,但凡中國企業在境外舉債,包括了債券及銀行貸款,都需要向「發改委」備案登記。內資公司在境外舉債,更要得到「外管局」的批準。在正常的情況下,有關當局應該可嚴控國內企業向外舉債,亦應該掌握到準確的數據,做好對外債的監管。 

可是,一直以來,總有企業為了多借錢而取巧。由於兩個政府部門都各自負責監管,某些企業利用了這個情況,分別向兩個部門作登記和備案,從而拿到超過額度許可的貸款。近年,有關當局已對某些犯規的企業及中介機構進行處分,並加強了兩個部門之間的消息互通,這情況應該還是可控的。 

另外,亦有一些企業藉香港子公司作平台,以不同的理由,在香港舉債,卻始終沒有拿到國內有關當局的登記。例如,海外子公司為融資平台,它們以投資海外為名,一直以來都是繞過中國政府的監控。特別是某些子公司在香港已頗有規模,借款人或債權人也不用大陸母公司作出有效擔保,海外金融機構向這些子公司借錢,名目上,貸款用途在海外等等。在這些情況下,大家亦未必會太注意到中國政府的法規。當然,集團內資金活用,自由調撥,海外貸款是否真的投資海外,又是另一回事了。重點是,直至今時今日,仍有不少國內公司,並沒有為這些子公司的外債向中國政府匯報。 

還有,一些「紅籌結構」的大陸公司,由於歷史悠久及有香港上市平台,並與海外投資者及境外銀行的關係良好,在海外舉債都十分方便。據筆者瞭解,這些「紅籌」公司,當然還包括國企,它們在海外搞「銀團」,亦絕少會向中國政府作登記或備案的。 

此外,暫時「發改委」並沒有要求企業為一年期以下的外債作登記。坊間上,亦有公司利用這個情況,向銀行借取364天的短期貸款來避過了登記手續,但貸款資金着實是用來投資中長線項目,並以每年「續期」或「借新還舊」的方式繼續下去。 

因此,其一、可能有某些企業,以整個集團的層面來說,其海外債務,已超出了政府定下的指標。其二、就是中國政府亦不可能全面掌握一個非常精確的外債數據。看到「內房」本年度在香港圈錢的情況 (除了發債外,也有銀團及一般貸款),已可看到一些端倪。 

房地產正是中國經濟的罩門所在 

雖然「中美貿易戰」似是如火如荼,但在中國政府的小心應對之下,仍有迴轉餘地。在股市上,中國政府已在2015年後設下多重監管,避免諸般操控及違規行為。中國市民的儲蓄率極高,在「融資融券」設限後,對平民大眾的保障更多。因此,雖然股市不景氣,亦沒有影響一般老百姓的生活。在匯市方面,中國仍沒有開放資本賬,匯價上尚算穩定,暫時仍在政府的掌握之中。中國經濟的「罩門」所在,始終在房地產市場。 

「內房」於香港舉債逾千億,絕非少數目。而且,外債多以美元計價,企業亦會因「鎖匯」成本太貴而未必做足對沖。隨着美元升值及加息,將會大幅增加這些「內房」的融資成本。重點是,來港發債的企業,亦無可奈何的一定要遵守海外的商業模式。例如,發債前,總要有一個美國評級機構做的評級,而且,還要遵從境外的法律框架及合約精神。 

如評級機構考慮不同的因素而對公司作出負評或降級,或公司出現延期付息的情況,便可能會觸發債務違約,一切要看發債的條款來決定。在境外發債只會以商業合約的精神來解決,絕不會從國家利益、投資者或市民的角度考慮。與中國政府處理內債的情況不同。 

如果個別「內房」龍頭,因樓價下調,或海外投資失利等等,縱然仍準時付息,只要讓境外銀行對其還款能力有合理懷疑,亦可以觸發債務違約。在自由經濟體制下,我們更不排除會造成「滾雪球效應」。如果「內房」出現問題,由於其體積龐大,牽涉的銀行極多,金額太大,或有機會造成資金鏈斷裂。當然,因「內房」財困而可能出現的「爛尾樓」情況,也會對市場造成衝擊。 

樓價下跌和房地產商出現問題,兩者互相影響的「樓災情況」,亦曾多次在世界各地出現過。可是,「內房」以「民企」為主,如果有問題出現,政府應否出手?這又是另一個課題了。 

筆者相信中國政府亦已留意到「內房」舉債的情況,亦正逐步完善對外債的監管制度,但我們亦不能對潛在的風險太掉以輕心。 

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。 

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