單偉彪:填海成本低易規劃 符合本港利益

2018-10-11
 
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土地大辯論於9月26日結束,特區行政長官林鄭月娥表明支持填海,社會人士對於填海,有反對亦有支持,智庫團結香港基金更提出在港島和大嶼山之間的水域,填海2200公頃,建設人工島「強化東大嶼都會」。本社特地訪了惠記集團副主席兼行政總裁、利基控股主席及路勁基建聯席主席兼董事單偉彪,聽聽他對覓地解決房屋問題的意見。

新市鎮土地 多從填海來

這位基建工程專家開宗明義指出,本港很多土地都從填海而來,「回顧歷史,從1850年代開始,香港已開始正式的填海工程;從1970年代起,政府陸續發展了沙田、大埔、天水圍、東涌等新市鎮,這些新市鎮的土地,不少靠填海得來,然而,前任特首曾蔭權2005年上任後,一直沒有填海計劃,現在才感到土地不足。」

怎樣才可以徹底解決問題?單偉彪認為,填海可以長遠解決土地不足的難題,但他不排除有其他輔助措施。「沒有一件事情是只有upside(好處),沒有downside(壞處)的,要平衡利害,衡量它好處多,還是壞處多;要有數據說明有什麼影響,不能泛泛而談。」

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技術改進 填海對環境影響減

一些環保人士也指出填海的弊端。單偉彪解釋:「傳統上,填海要挖走污泥,近年社會共識對環保要求提高,挖淤泥會令海水渾濁,承受能力也較低,因此填海技術己經改進,現在不用挖淤泥,都能填海。這種深層填海的方法,在新加坡、韓國、日本已行之有年,不是新技術,只是新近引進香港罷了。」

這種方法稱為「深層水泥拌合法」,具體而言,是在興建海堤或跑道時,「每4至5米鑽孔灌入水泥,混和淤泥,每支約一米大小的『樁』具備一定的承受能力,令周遭的淤泥不會沖走。由於淤泥之上正在填海,重力使淤泥擠走水分,形成沉降,沉降至一定程度,compact(堅實)之後,樁柱與樁柱加上沉降的淤泥形成拱橋作用,承受能力大得多,這樣便可造出穩定的foundation(基礎),只是成本會較挖沙填海為高。」

單偉彪舉例說:「機場第三條跑道,每平方呎成本大約在500元以下;東涌填海同時造橋,每平方呎成本不逾900元。就算每平方呎1000元計,若計入地積比率(plot ratio),每平方呎成本僅數百元,在其上興建公屋,成本不會太貴。」他又說:「建築成本很大部分是貴在土地,填海跟收地,哪個較划算,不妨拿出數字來比較。」

由於機場管理局沒有發表正式數據,上述僅為估算數字,而路勁基建是其中一家參與機場三跑的公司,而跟南韓財團合資的公司則負責東涌填海。

建住宅要兼顧配套設施

上一任特首梁振英曾經提出發展郊野公園邊陲地帶,兩個建議的試點共有40公頃土地,加上屯門內河碼頭項目用地65公頃,共有超過100公頃土地。記者不禁問,發展這些地段不行嗎?

「任何建議都有可行之處,問題是付出的代價與收穫是否合理。」單偉彪強調,他只是不認同「這裏蓋一幢,那裏拆一幢」的做法,因為「新的任宅區除了要有住宅外,也要增加當地utility(設施)的運用,馬路夠不夠?醫院夠不夠?學校夠不夠等等都要考慮到,只考慮蓋住宅,在工程策劃上是不合理的。當然,如果有數十公頃土地,自然可以發展,但不知那些土地有沒有其他用途?」

他續說:「填海和其他方式相比,第一,別人正在使用的土地要轉換用途,會不會影響土地使用者的利益?例如收棕地,棕地使用者的權益怎處理?會不會解決了一個問題,又引發連串問題?」

「第二,填海是增加土地,這是基本的認知。填出面積較大的土地,學校、醫院、道路,都可以一起策劃,在工程上總好過隨便拆掉一些建築物。」

單偉彪認為,土地供應專責小組提出的18個選項,每個都有優缺點,亦有時間長短的問題,有些只可作為輔助選項,但要從根本上解決問題,一定要大量的土地。

記者問,目前住宅樓價高企,有土地儲備的發展商都積極補地價起樓,是否仍然需要大面積填海造地呢?

「第一,發展商會不會一路積極下去是未知數;其次,發展商都要面對附近設施怎解決的問題:不光要興建住宅,還要解決交通、就業、醫療等問題,這些都不是願意補地價就能解決的。其次,發展商都會首先考慮公司利益,且建設的都是私樓,不是公屋,興建公屋的問題並沒有解決。因此,其他任何方式都只能解決部分問題。老實說,填海有新供應土地,政府的議價能力也會高些。」

規劃要前瞻 目標須看到

單偉彪同意,就算是填海,兩三年內未必有新的土地供應,因此不妨考慮多管齊下,但要牢記多數選項只能解決部分問題。「香港的其中一個問題,是規劃不夠前瞻,如果前瞻性足夠,10年前填海,現在該有很多幅土地,也不會有今日的困境。如果今日不做,10年後問題還是一樣。既然非做不可,為何不早點做?」他坦言,就算現在做規劃,兩三年內看不到結果,「但10年或者15年後,大部分問題已不再是問題,這才是最重要的,起碼有一個方向可以看到」。

填海兩三年不見其功,記者問,是否需要考慮土地沉降的問題?

單偉彪回答:「95%以上的沉降過程,填海工程進行時已settle(解決)了。舉例說,東涌10米淤泥,要沉降5米,在兩三年內會用不同方式加速沉降,當土地交出時,90%以上的土地將完成沉降,這是工程設計的問題,卻從來無人問過,大家都只是人云亦云,事實如何,沒有人關心!」

那麼,沉降之後又如何?「現在幾乎所有房屋都要打樁,在填海的土地上打樁不會有太大影響。平均的土地沉降,甚至對路、渠都沒有什麼影響,不平均的沉降,土地有高有低,才會有較大影響。」

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對於團結香港基金提出填海2200公頃的建議,單偉彪認為是一個龐大的計劃,不過,「100萬人等着上樓,要找一大片土地。政府會不會採取人工島的計劃不敢說,但肯定不需要11年。新機場1991年興建,1998年啟用,用了2億立方米沙石填海,只需3、4年;迪士尼樂園亦只需數年建成;機場三跑,兩年前開始,機管局預計2024年開放使用,即大約8年便可使用;東涌填海今年初開工,2020年中要交地給政府起樓,只有兩年多時間。換言之,單純填海,施工方面只需3至4年。當然還有公眾諮詢、EIA(環評),以及需要符合相關法例等會耗費一些時間,但是,如果事情是緊逼的,開會和走程序的時間為何不可以人為地加快呢?」

他指出,填海最起碼可以預測,其他方式例如談判收回棕地,時間要多久難以預測,「梁特首那時開始,到現在都未談完。如果當時開始填海,今日已經見到土地」,他慨歎。

填海土地增 地價反下降

他又認為,填海令土地增多,地價反而會下降,就算選址南丫島以南填海亦可考慮。「香港每日產生幾十萬噸廢棄物,其中幾萬噸運去將軍澳、屯門暫存,十多年前開始,以每噸70多元運去廣東台山填海,如果十多年前運到南丫島填海,現在也不愁沒地可用」。

單偉彪相信,「地產商一定不希望大規模填海,這會令他們的議價能力降低。但從社會需求的角度看,一定應該做。在新填海的土地上起樓,呎價不過6000、7000元,今天來說是affordable(負擔得起),與呎價2萬、3萬元相比,是天壤之別,樓市也會健康得多」。

「填海短期也不會影響地產商賣樓」,他指出,所有地產商都只看2至3年,預期樓價不會一直向上升,也不會因為填海而很快掉下來,這樣樓市才會健康發展。只有坐擁大批農地的地產商,才會受到填海影響,「但我們不能把一個地方的前景,押注在幾個人身上」。

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港隊亞運佳績 盼助推廣橋牌

除了是基建工程的「老行尊」,單偉彪也是具有50年經驗的資深橋牌高手,最近,香港橋牌運動員在印尼舉行的亞運會取得2银2銅的佳績,單偉彪更是港隊參加亞運最年長的橋牌運動員。

對於香港橋牌代表隊在亞運取得佳績,單偉彪坦然自己是「與有榮焉」,同時也為隊友感到高興,對能夠為香港增添兩銀兩銅感到驕傲,並相信港隊今次獲得的成績,有助在香港推廣橋牌運動。

他認為,橋牌運動對事業、工作、人生都有幫助。橋牌一定要同拍檔合作,運氣只佔10%,基本要靠技術。橋牌就像人生,每「手」牌都用最大的或然率來打,儘管要接受失敗,若長期都做「對」的事,最終一定會贏。

作為香港橋牌協會(HKCBA)小組橋牌老師,單偉彪坦言,橋牌是比較靜態的運動,沒有必勝的方程式,但有邏輯,亦有假動作,要看玩家(選手)的功力,電腦亦難模擬。目前HKCBA會員平均年齡逾40歲,該會將致力在青少年中間推廣橋牌運動,希望成為學校運動項目。

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