汪敦敬:當下亂局的風險評估

2019-07-30
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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近期約有大概十個訪問我都婉拒了評論未來樓價的升幅,不是我沒有信心評估樓市,事實上,樓市因為政治爭拗及政府威信處弱勢未來將難以增加供應,樓市向上的壓力反而日益增大,我不評論樓市升幅是因為我不想在充滿怨氣的亂局下,做一些刺激貧富懸殊矛盾的舉措。

形勢大好,但不少人對樓市可能太過樂觀,因為事實上風險是不斷變動的,我一向評論樓市都是本著「買有風險!不買也有風險!」的原則,有些人會問:「既然供應量愈來愈少,樓市自然升硬啦?」這個想法是危險的,因為每年一手樓只是銷售萬多個單位只佔樓市較小比例,真正影響供應的是約有170萬個可售單位的二手市場,在2010年政府出第一次「辣招」到現在,二手放盤量總共是萎縮了大概7成,但因為放盤量萎縮得比成交量更多,才會在愈來愈少的成交下樓價仍然繼續向上,如果有一日放盤量增加多過少得可憐的成交量,樓價是有機會調整下跌的。

以前我們可以用市場數據去理性推演出結論,市場雖然成交少,因為資金增加、息口低,所以我們可以預算到理性的市民是不會隨意放盤,但當加入政治因素,變數將不理性也不可估計,政治是凌駕一切,而且是沒有數據可言的,這個亦是另一個我不願意評估市場升幅的原因,因為即使我有能力評估得到,但我不是根據數據盤算出來的話,我都不應該分享這個評估,當群眾發覺樓價已升盡,又或者香港的法治已失,人們已覺得香港氣數已盡已經過了最黃金年代的時候,那麼就會有更多業主增加放盤,只要全港增加1%的樓盤加入放盤行列,足以令樓價有顯著跌幅。

除了二手放盤量之外,另外最大的影響因素就是資金流,究竟香港會否因為政治爭拗而減少了資金流呢?我覺得我們要小心6月或7月的M3(泛指總存款量)數據總結,但我們現在看到在房地產成交方面,買家印花稅在6月錄得146宗是明顯減少,但股票港股通仍然是出現非常有力的淨流入的,6月份數據錄得265億港元北水淨流入,而且是連續4個月錄得淨流入,未受影響!以上的數據必須持續留意,不可低估風險。

最後,我想補充如果香港樓市出現二手放盤量多而令樓價下調的話,我們都不應該預算租金會追隨下跌,因為少了人買樓就自然會多了人租樓,在供不應求之下,縱使樓價下跌,我們應該要預算租金是會上升的,有些人會覺得樓價下跌租金自然下跌,當然不是必然,最佳例子就是日本,日本在80年代「廣場協議」之後,元氣大傷,樓市就出現了買賣死寂,但是後來租金回報率有10%,香港也有機會如此。

樓市仍然在上升軌道,只是我們應同時計算令樓市下跌的因素。

 
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    汪敦敬  2019-08-20