讀者投稿:橫洲收地夢魘未完 《收回土地條例》非萬能

2020-07-22
 
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文:徐毅興

「明日大嶼」計劃的前期研究撥款在今屆財委會會期最後一日闖關失敗,意味在中部水域填海造地的大計,只能留待下屆立法會重新上路。土地問題短期內無法紓緩,大眾焦點很可能再次落在《收回土地條例》之上。不過,司法覆核、規劃與配套、賠償及收地安置等一連串難關,都說明了《條例》並非萬能,強行運用隨時得不償失。元朗橫洲發展收地就是最好例子,一搞8年,至本月底才開始第一期的清拆工作,而部分村民更表明會繼續留守。說到底,減省不必要的官僚制度、認真理順土地改劃發展審批程序,才是務實、可持續性之道。

《收回土地條例》一直被批評侵犯私有產權,此例亦非甚麼「尚方寶劍」,有它在手就事事順利。當年的石崗菜園村、新界東北發展及元朗橫洲發展項目,都是引用《條例》收地,但無一不是鬧得熱哄哄,引發巨大爭議,最終耗費大量時間和資源,代價沉重。

橫洲公屋發展項目早於2012年已開始研究,2015年進入公眾視線,預料今年7月29日底才開始清拆,最快2025至26年才竣工。當年政府事前全無公眾諮詢,便突然刊憲在橫洲一帶進行道路工程,並為三條非原居民村落進行人口凍結登記,其後在爭議聲下政府再讓步提高補償。但據地政總署資料,受橫洲公屋計劃影響合共約 258 戶,截至今年6月底仍有 52 戶未有安置方案,亦有村民表明將會留守,相關工程勢將推遲開展。

此外,運用《條例》收地亦容易引起社會質疑,2016年就有傳媒揭發橫洲計劃第一期的範圍毗連一幅屬於新世界發展的土地,料可受惠於周邊基建和道路工程,當局不惜以天價發展第一期,便招來議員炮轟是「明益新世界」。

引用《條例》的代價,又豈止於賠償、搬遷安置等難題,面對難以評估勝算的司法覆核,才是更大的變數。自回歸後至2017年年底,當局曾為154個公共工程引用《條例》收回私人土地,雖然僅8宗業權人提出司法覆核的個案,且全無成功案例,不過市民大眾必須緊記,相關個案皆屬個別土地業權,與大規模收地截然不同,如果漠視土地發展潛力,僅以目前每呎農地最高1,300元計算賠償金額,仍很大可能招來司法覆核,面對持有農地的發展商,政府非必勝,打官司時間亦以年計。

事實上,《條例》限制政府收回的土地只能作「公共用途」,亦即變相減少用作興建私樓的土地供應,誰能保證私樓租金和售價不被推高,可建私樓的地價不被推高?這樣一來,就違背緩和樓價和租金升幅的原意。

政府常說房屋發展刻不容緩,但與其急就章強收土地,何不先嘗試大幅簡化土地改劃程序,縮短發展私人農地的時間?現時要將這些農地轉換成住宅用途,花上10多20年時間絕不誇張,當中要經過環保、城規、運輸等多個政府部門,不同部門對發展管制又有不同標準和定義,嚴重窒礙增加土地和房屋供應的進度。

發展局屬下「精簡發展管制督導小組」,去年先後推出一些精簡審批措施,但申請人仍需就不同發展管制遊走於不同部門,成效依然有限,業界估計只能縮短不足一年的時間。至於業界提出多年,以一站式處理改劃土地用途的審批程序,至今未聞樓梯響,難以實現「多快好省」的目標。

橫洲計劃一波三折,第二及三期的土地發展研究於去年底才完成,這兩期項目最終是否推行,當局仍未落實。橫州的經驗顯示,動用《收回土地條例》並不可加快將「生地」變成「熟地」,唯有政府部門加強協調、在程序上拆牆鬆綁,才是上上之策。

 

作者介紹

任職跨國企業的八十後工程師。雖然經常外訪,但仍然相當關心香港發展,對城市規劃、舊區重建猶感興趣。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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