卓偉:新界有地就不需要「明日大嶼」嗎?

2021-01-11
 
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立法會財委會以大比數通過「明日大嶼」中部水域人工島相關研究撥款,意味著「明日大嶼」研究終於正式啟動。然而,目前通過的僅是第一步的研究,真正動工之日不知何時,到真正看到一層層高樓拔地而起更不知要等到何年何日。

對於「明日大嶼」計劃,華懋集團執行董事兼集團行政總裁蔡宏興日前接受傳媒訪問時表示,目前無足夠資料判斷是否支持「明日大嶼」,認為需要研究,但政策方向上不同意香港無地,假如只是覺得單位不夠就要填海,出發點未夠深思熟慮。

蔡宏興說得無錯,香港從來不是無地,香港已發展土地僅及總面積的四分之一,比新加坡、深圳都要低很多,單是未被政府納入發展的棕地已有過千公頃,還有大量的鄉郊地、祖堂地以及可供轉劃為住宅用地的地皮,這些土地一直都存在。據估計,香港的祖堂地超過2,400公頃,已經超過整個「明日大嶼」計劃。難怪一些發展商認為「明日大嶼」並無必要,更是遠水難救近火。

無疑,新界有地,但問題是這些地不是政府,而是在發展商、地皮持有人、宗族人士手上。這些土地長期未能發展,一直曬太陽,有不少原因,既是由於政府的過時政策,在補地價及發展新界地上未能因時制宜,官僚傾向少做少錯,也在於這些新界土地錯綜複雜,例如祖堂地需要所有相關宗族人士全數同意才能出售,一些大族動輒千人,如何發展?至於棕地也不是想發展就發展,始終不少棕地上已有各種作業,不是政府想收就收。當然最重要的是,發展商對於手上新界地,想如何發展有各自考慮,並不一定配合政府的房屋計劃。新界地雖多,但卻是仰賴於人,並非政府可以主導。

特區政府早前宣布已經覓得興建31.6萬個公營房屋單位的土地,預計可以滿足未來10年的公屋單位需求。當然其中有不少「水份」,有不少不確定性。但問題是這樣的數字也僅能滿足香港社會的「最低要求」,更遑論改善市民居住質素、提高人均居住面積。而且10年之後的房屋供應又如何?又要如現在般見縫插針覓地嗎?因此,政府需要擁有自己的土地儲備,不是發展商的土地儲備,不是新界人的土地儲備,而是政府自己的土地儲備。有了這樣一個土地儲備,才能夠有真正的土地房屋規劃,否則自己根本手上一塊地都沒有,這樣的10年計劃有何計劃可言?

政府要真正主導土地供應,新界地固然是一個開拓、發展的方向,但要真正擁有大量可規劃的土地,除填海之外卻是別無他法。日本、荷蘭是世界上填海造陸最多的國家,日本戰後新造陸地1500平方公里以上,相當10個神戶市區或20個香港島。新加坡過去10年填海面積亦超過2,000公頃,更計劃再填海近5,000公頃。這些國家也有不少鄉郊地,為什麼還要大規模填海?為什麼沒有考慮成本效益?原因就是填海才能有效規劃土地,配合市民居住需要和經濟需要。

至於填海效益,填海成本固然不菲,但經濟效益和收益同樣驚人。香港這麼多年來,填海造地有哪一次不是收穫十倍、百倍之利?早前有財經界猛人王兟就指出,「明日大嶼」土地用作住宅的部分,保守估計每方呎售價可達8000元,是每方呎造地成本的5倍多,故此整個項目有利可圖的機會其實頗高,他並稱配合財技,港府可年賺逾300億息差云云,是耶非耶?當然需要研究,但香港從來土地有價,如此龐大的填海計劃,要集資其實並不困難。這樣,政府完全可以一邊發展新界地,一邊繼續推進「明日大嶼」。土地不嫌多,「明日大嶼」與新界地並沒有必要二選一。

 

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